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Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (L. 11 dicembre 2012, n. 220)

E' stata pubblicata in G.U. 17 dicembre 2012, n. 293 la L. 11 dicembre 2012, n. 220, Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. La riforma entrerà in vigore trascorsi sei mesi dalla sua pubblicazione.
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Commento

(di Daniele Minussi)
In esito a lunga gestazione è stata finalmente approvata con il provvedimento normativo in esame la riforma del condominio: le nuove regole saranno operative dal 17 giugno 2013.
Molte le novità, tra le quali si segnalano:
1) una più specifica indicazione degli enti comuni che tiene conto delle specificazioni giurisprudenziali sul tema. Il nuovo art. 1117 cod.civ. ricomprende tra le parti comuni anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Previsto il concetto di multiproprietà con godimento periodico. La divisione degli enti comuni ex art. 1119 cod.civ. può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
2) una definizione di "condominio" comprensiva anche del c.d. "supercondominio", (art.1117 bis cod.civ.) con tutto ciò che ne discende in riferimento alla assunzione delle deliberazioni necessarie alla gestione degli spazi ed enti comuni;
3) l'introduzione di una maggioranza qualificata (1117 ter cod.civ.: 4/5 dei condomini e 4/5 del valore dell'edificio) ai fini della modificazione della destinazione d'uso degli enti comuni;
4) il novellato testo dell'art.1118 vieta la rinunzia da parte del condomino agli enti comuni, ma gli consente di rinunziare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento centralizzato se non ne discende notevole squilibrio di funzionamento;
5) Il nuovo testo dell’art. 1122 cod.civ. vieta ai condomini l'esecuzione di opere o modifiche o di svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso all'unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive;
6) La nomina dell’amministratore, che deve essere in possesso di specifici requisiti morali e professionali, diventa obbligatoria quando i condòmini sono più di otto (attualmente più di quattro). Su richiesta dell’assemblea occorrerà che l’amministratore stipuli apposita polizza di R.C. professionale. Specifica analitica delle competenze all’atto della nomina o rinnovo, pena la nullità dell’incarico. Obbligatorietà di adempimento degli obblighi fiscali e tributari del condominio.
7) I regolamenti di condominio (con l’eccezione di quelli contrattuali) non possono vietare la detenzione degli animali domestici.
8) E' stata introdotta la possibilità di nomina del consiglio di condominio composto da 3 membri se l’edificio è composto da un numero maggiore di 11 unità immobiliari.
9) Speciali obblighi contabili sono stati previsti in capo all’amministratore: rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria. Conservazione decennale della documentazione e la possibilità di nominare un revisore. Tutti i flussi finanziari del condominio devono transitare tramite specifico conto corrente bancario intestato al condominio.
10) In tema di assemblea è stato abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Determinato invece il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio ed 1/3 dei partecipanti. Per quanto attiene alla seconda convocazione il quorum deliberativo viene determinato nella maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore dell’edificio. L’avviso di convocazione può essere inoltrato tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. La sanzione per omessa, tardiva o incompleta convocazione è l’annullabilità della deliberazione entro 30 giorni dall’assunzione.

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