Tabella millesimale

Ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124 , 1126 e 1136 cod. civ., ove non precisato dal titolo ai sensi dell'art.1118 cod.civ., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

La tabella millesimale possiede una natura giuridica peculiare. Nel senso che si tratti di atto valutativo, semplicemente accertativo ^nota1 si è espressa la giurisprudenza (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 6501/94). Ne discenderebbe la non indispensabilità del conferimento dei poteri rappresentativi di un condomino ad un altro ai fini dell'espressione della volontà di approvazione in assemblea (Cass. Civ. Sez. II, 3634/79). Si è poi ribadita la tesi della natura non negoziale dell'atto di approvazione della tabella (Cass. Civ., Sez. Unite, 18477/10; cfr. anche Cass. Civ., Sez.II, 13011/13 nonchè Cass. Civ., Sez. II, 4569/2014 nonchè Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 9232/2014) anche sotto il profilo della non indispensabilità che la stessa debba essere assunta all'unanimità dei condomini, ben potendo essere modificata anche dalla maggioranza qualificata di cui al II comma dell'art. 1136 cod.civ..
La tabella millesimale costituisce il fondamentale parametro di riferimento in base al quale ragguagliare diritti ed obblighi (con particolare riferimento a quello del pagamento delle spese condominiali) facenti capo a ciascun condomino. A questo fine accanto alla c.d. tabella millesimale generale, che rispecchia il "peso" di ciascuna proprietà individuale rispetto all'intero condominio, la prassi conosce sempre più spesso l'elaborazione di una serie di ulteriori tabelle (millesimi ascensore e scale, millesimi enti comuni parti interrate e boxes, millesimi androne ed accesso separato etc.) riferentisi a servizi o porzioni il cui utilizzo, a causa della particolare situazione di ciascun piano o porzione di piano, risulta diseguale. Si pensi all'utilizzo dell'ascensore da parte del proprietario dell'ultimo piano di un condominio di dieci piani posto a confronto con l'uso che di tale impianto può fare il proprietario di un appartamento posto a piano terreno ^nota2.
Solitamente le tabelle millesimali, per quanto riguarda i fabbricati di nuova costruzione, risultano allegati al regolamento c.d. "contrattuale", la cui valenza è cioè collegata a ciascun atto di acquisto delle singole unità immobiliari, dunque non modificabile se non all'unanimità ^nota3.

Ai sensi del vecchio testo dell'art. 69 disp. att. cod. civ. i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano potevano essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino.
La norma era muta circa le modalità di introduzione delle variazioni (unanimità o maggioranza?). Se ne inferiva che la modifica dei dati tabellari potesse anche essere desunta tacitamente, dall'apprezzamento di fatti concludenti ^nota4 quali la ripetuta partecipazione con voto favorevole all'approvazione del riparto delle spese secondo quote divergenti rispetto a quelle risultati dalle tabelle vigenti (Cass. Civ. Sez. II, 4814/94 ; Cass. Civ. Sez. II, 602/95). La modifica dei valori poteva avvenire anche quando fosse emerso che le determinazioni fossero conseguenza di un errore oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, fosse notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano ^nota5 (Cass. Civ. Sez. II, 3001/10; cfr. anche Cass. Civ., Sez. III 5690/11 che, nel mettere a fuoco la valenza futura della variazione della tabella, individua nell'azione di ingiustificato arricchimento lo strumento atto a recuperare quanto dovuto dal singolo condomino per le spese pregresse).
Pertanto, anche se il singolo condomino avesse manifestato, con la propria costante condotta consistente nel regolare pagamento delle spese condominiali in base alla tabella vigente, di considerare la medesima come vincolante, ciò non avrebbe escluso che potesse impugnarla ai sensi della predetta norma quando fosse risultata inficiata da errore di fatto (Cass. Civ. Sez. II, 1367/94). Da ultimo era stata affermata tout court la possibilità di modificazione a maggioranza (cfr. la già citata Cass. Civ., Sez. Unite, 18477/10). In ogni caso l'amministratore non è legittimato attivo in ordine alla richiesta di modificazione (Cass. Civ., Sez. II, 22464/2014).

A far tempo dal 17 giugno 2013, per effetto della novellazione apportata dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 il nuovo testo dell'art. 69 disp. att. cod. civ. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 disp. att. cod. civ. possono essere rettificati o modificati all'unanimità. E' stata dunque enunciata esplicitamente la regola dell'indispensabilità del consenso di tutti i condomini per introduzione di nuove tabelle millesimali.
Il comma successivo tuttavia tempera il rigore della regola con alcune rimarchevoli eccezioni. Infatti tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dal II comma dell'art.1136 nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Cosa accade quando insorga una controversia circa la sussistenza delle condizioni che legittimerebbero l'introduzione di una modifica della tabella millesimale a semplice maggioranza? Nel silenzio tenuto dalla previgente normativa era stato deciso che, in ogni caso la domanda di uno dei condomini volta a far dichiarare l'inefficacia o l'invalidità della tabella millesimale dovesse essere svolta non già nei confronti dell'amministratore, bensì nei confronti di tutti i condomini, pur quando si fosse trattato di tabella approvata a semplice maggioranza (Cass. Civ. Sez. II, 4405/92). Attualmente il II comma dell'art.69 disp. att. cod. civ. prevede al riguardo che, ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68 disp. att. cod. civ., può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Non preclude l'impugnativa di cui all'art. 69 disp.att.cod.civ. neppure la natura contrattuale del regolamento e della tabella, approvata da tutti i condomini in sede di acquisto delle singole unità immobiliari (Cass. Civ. Sez. II, 5722/91) ^nota6.
E' ancora rilevante distinguere tra regolamento "contrattuale" o convenzionale (in quanto approvato da ciascun condomino in sede di atto di acquisto dell'unità immobiliare) e regolamento approvato in sede assembleare?
Prima della novella del 2012 si era deciso che, mentre la modificazione della tabella millesimale contrattuale ad opera dell'assemblea condominiale non all'unanimità (ovvero senza che siano stati convocati tutti i condomini) potesse essere considerata addirittura nulla, risultasse ben possibile invece approvare con la maggioranza di cui al II comma dell' 1136 cod. civ. eventuali modificazioni della detta tabella avente natura "deliberativa" (Cass. Civ. Sez. II, 11960/04). Il III comma dell'art. 69 disp.att.cod.civ. prevede che le norme nello stesso contenute si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. La prassi chiarirà se con tale regola si sia inteso omogeneizzare la disciplina delle due ipotesi.

Ai sensi del III comma dell'art. 68 disp.att.cod.civ. nell'accertamento dei valori millesimali non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

Note

nota1

Così Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p. 510.
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nota2

V. Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p. 269; Basile, Condominio negli edifici, in Enc. giur. Treccani, p. 5.
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nota3

In dottrina è discusso il problema circa la possibilità che le tabelle millesimali siano formate ed approvate dalla prima assemblea condominiale e, in caso di risposta affermativa, con quale modalità tale delibera possa essere presa. Prevale l'opinione secondo la quale (Peretti Griva, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960, p. 136; Branca, Comunione e condominio negli edifici, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja- Branca, Bologna-Roma, 1965, p. 358; Iannuzzi, L'assemblea dei condomini e le tabelle millesimali, in Giur. di merito, vol. I, 1972, pp. 199 e ss.; D'Ambrosio, Brevi considerazioni sull'approvazione delle tabelle millesimali nel condominio degli edifici, in Arch. civ., 1976, pp. 434 e ss.) l'assemblea non avrebbe tale competenza, essendo necessario l'accordo di tutti i condomini. Tale accordo sarebbe qualificabile come negozio di accertamento (Basile, op. cit., p. 5). In caso di opposizione di uno qualsiasi dei condomini, le tabelle sarebbero determinabili solo in via giudiziale (Marina, Giacobbe, Condominio negli edifici, in Enc. dir., p. 826). Analoga opinione viene espressa anche in giurisprudenza: Cass. Civ. Sez. II, 14037/99; Cass. Civ. Sez. II, 1057/85. In senso contrario si veda Girino, Il condominio negli edifici , in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, pp. 399 e ss., secondo il quale l'assemblea avrebbe, al contrario, la facoltà di formare le tabelle millesimali, valendo di conseguenza il principio maggioritario. Si afferma perciò che la relativa deliberazione "sarebbe impugnabile per errore e per violazione di legge, ma non per incompetenza dell'assemblea".
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nota4

In questo caso il consenso, anche se tacito, deve essere univoco.
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nota5

Cfr. Florino, Sulla formazione delle tabelle millesimali nel condominio degli edifici per piani, in Foro it., vol. I, 1965, pp. 687 e ss.. In ogni caso il rimedio della correzione delle tabelle millesimali di cui all'art.69 disp. att. cod. civ. è del tutto indipendente dalla sussistenza delle condizioni di rilevanza di cui all'art. 1428 e ss. cod. civ. (vale a dire dei requisiti della riconoscibilità e dell'essenzialità) essendo piuttosto fondato sulla mera constatazione dell'oggettiva divergenza tra le risultanze tabellari e l'effettività della situazione (Cass.Civ. Sez. II, 4528/01).
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nota6

V. Salis, Modifica di tabella millesimale accettata contrattualmente, in Giust. civ., vol. I, 1967, p. 1064.
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Bibliografia

• BASILE, voce Condominio negli edifici, Enc. giur. Treccani
• BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
• BRANCA, Comunione e condominio negli edifici , Bologna Roma, Comm.cod.civ.Scialoja Branca, 1965
• D'AMBROSIO, Brevi considrazioni sull'approvazione delle tabelle millesimali nel condominio degli edifici, Arch.civ., 1976
• FLORINO, Sulla formazione delle tabelle millesimali nel condominio degli edifici per piani, Foro it., I, 1965
• GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
• GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
• JANNUZZI, L'assemblea dei condomini e le tabelle millesimali, Giur. di merito, I, 1972
• MARINA GIACOBBE, Condominio negli edifici, Enc.dir.
• PERETTI GRIVA, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960
• SALIS, Modifica di tabella millesimale accettata contrattualmente, Giust.civ., I, 1967