Obblighi dell'amministratore di condominio

I compiti e gli obblighi di cui è investito l'amministratore di condominio sono previsti dagli artt. 1129 e 1130 cod.civ.. Ai sensi di quest'ultima norma l'amministratore deve:

• eseguire le deliberazioni dell'assemblea (Tribunale di Napoli, 10 marzo 1995 ; Cass. Civ. Sez. II, 954/77) convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'art. 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini (Cass. Civ. Sez. II, 686/82);
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria (ma anche per quella straordinaria, nei limiti delle determinazioni assembleari: Cass. Civ. Sez. II, 3159/93) delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (Cass. Civ. Sez. Unite, 4126/88);
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio (Tribunale di Milano, 26/03/1992; sarebbe esclusa la conclusione, senza autorizzazione, di contratti di assicurazione: Tribunale di Treviso, Sez. III, sent. n. 170 del 25 gennaio 2017). A questo proposito non si tratta di una competenza esclusiva: il regolamento potrebbe stabilire diversamente, attribuendo tali compiti all'assemblea (Cass. Civ. Sez. II, 8719/97). In ogni caso il potere di compiere atti conservativi è da interpretarsi estensivamente, dovendosi comprendere anche le azioni dirette nei confronti dell'appaltatore per la rimozione di gravi difetti dell'opera ^nota1 (Cass. Civ. Sez. II, 3366/95). Tra gli atti conservativi rientrano le azioni possessorie (Cass. Civ. Sez. II, 4117/90), non anche quelle di natura petitoria come ad esempio quella diretta a far rispettare a terzi le distanze tra le costruzioni (Cass. Civ. Sez. Unite, 10615/96) ^nota2;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
• conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Delicato può rivalersi il contemperamento, nell'ambito dello svolgimento delle proprie mansioni, tra diritto alla riservatezza facente capo a ciascun condomino e diritto degli altri condomini a conoscere gli aspetti gestionali degli enti comuni. Certamente l'amministratore può trattare, ai sensi dell'art. 24 t.u. della privacy, i dati personali di ciascun condomino in riferimento alle proprie funzioni e deve dare informazioni sullo stato dei pagamenti. E' dunque legittima l'attività dell'amministratore che abbia comunicato (non già di diffuso, diversamente rispondendo addirittura del reato di diffamazione: Cass. Pen., Sez. V, 4364/13) dati personali di uno dei condomini agli altri (Cass. Civ., Sez. III, 1593/13).
Ai sensi dell'art. 1129 cod.civ., come novellato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, l'amministratore:
a) è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica;
b) è tenuto, una volta cessato dall'incarico, alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi;
c) è tenuto, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi del I comma dell'art. 63 disp.att.cod.civ.; in base al II comma della stessa norma è anche tenuto a comunicare al creditore insoddisfatto il nominativo dei condomini morosi affinché possa agire per l'escussione degli stessi (Tribunale di Roma, 1 febbraio 2017);
d) deve, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Note

nota1

V. Terzago, in Comm. cod. civ., diretto da Cendon, vol. III, Torino, 1997, p.556. L'amministratore può anche stipulare contratti d'appalto per l'esecuzione di opere di manutenzione, fermo restando che non gli è dovuto (a meno che l'assemblea diversamente disponga) un autonomo compenso per tale operato (Cass. Civ., Sez. II, 22313/13)
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nota2

Greco, Del condominio negli edifici, in Comm. cod. civ., libro III, Torino, 1958, p.218.
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