Manutenzione e ricostruzione delle scale

L'art. 1124 cod.civ. disciplina il fenomeno della manutenzione e della eventuale ricostruzione delle scale. Esse sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo ^nota1. Questa disciplina è stata reputata applicabile anche alle spese relative all'ascensore (Cass. Civ., Sez. II, 17557/2014).

Il criterio di suddivisione è pertanto composito, venendo ad essere costituito per una parte in base al peso "assoluto" della singola proprietà esclusiva, per altra parte inderogabilmente in base all'utilità crescente che le scale hanno man mano che dal piano terreno si sale all'ultimo piano dell'edificio condominiale ^nota2. A tal fine spesso vengono elaborate specifiche tabelle millesimali che si riferiscono unicamente alle scale ed agli ascensori (Cass. Civ. Sez. II, 2833/99), nelle quali viene a priori ponderata la quota di spettanza delle predette spese facenti capo, in base ai criteri sopra enunciati, a ciascun condomino ^nota3. Non sarebbe possibile fare ricorso ad altri criteri, quali ad esempio il numero delle persone che accedano all'appartramento (Trib. Roma, 11776/2016).

Il II comma della norma in esame prevede che nella computazione del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

La stessa sorte delle scale tocca anche al vano destinato a contenerle, che deve pertanto essere ritenuto di proprietà condominiale (Cass. Civ. Sez. II, 3968/97 ).

Note

nota1

In esito alla novellazione della norma in esame per effetto della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 stato aggiunto l'avverbio "esclusivamente", in funzione del quale non sarebbe più possibile modulare la ripartizione della metà della spesa senza tener rigorosamente conto dell'altezza di ciascun piano dal suolo. La dottrina è concorde sul fatto che le scale, se pur utilizzate in maniera differente, siano oggetto della generale comunione, e che non sono comuni ai soli proprietari che ne fanno uso. Si vedano Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.369; Marina, Giacobbe, Condominio negli edifici, in Enc. dir., p.824.
^top1

nota2

Così, tra gli altri, Salis, Condominio negli edifici, in N.mo Dig. it., p.1139.
^top2

nota3

Cfr. Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.516.
^top3

Bibliografia

• BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
• GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
• MARINA GIACOBBE, Condominio negli edifici, Enc.dir.
• SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.