Regolamento della comunione ordinaria

Ai sensi dell'art. 1106 cod.civ. è possibile formare un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune: il tutto con la maggioranza assoluta dei partecipi alla comunione (calcolata in base al valore delle quote).

Il regolamento si pone come fonte delle disposizioni che riguardano la cosa comune, in forza del quale i contitolari ne disciplinano sia le modalità del godimento, sia la gestione ordinaria e straordinaria ^nota1.

Si ritiene che esso abbia natura di atto collettivo di carattere normativo, essendo destinato a disciplinare lo svolgimento dei futuri rapporti tra i soggetti partecipanti alla comunione (Cass. Civ. Sez. III, 7297/93) ^nota2.

Dal punto di vista strutturale, è possibile distinguere tra regolamento in senso proprio (corrispondente alla nozione appena delineata), avente ad oggetto esclusivamente le questioni riguardanti l'utilizzo del bene comune e il c.d. regolamento contrattuale, avente natura di contratto plurilaterale ^nota3. Come tale, quest'ultimo è connotato dalla necessaria approvazione (ma sarebbe più corretto riferire non già di approvazione, termine che evoca l'assunzione di una deliberazione secondo il metodo maggioritario, bensì di stipulazione, vale a dire perfezionamento di uno strumento contrattuale) all'unanimità dei contitolari (Cass. Civ. Sez. II, 5272/86).

Il regolamento contrattuale può avere ad oggetto non soltanto ciò che viene disciplinato per il tramite di un regolamento assunto secondo il principio della approvazione a maggioranza, bensì anche questioni attinenti ai diritti soggettivi dei singoli ^nota4.

Tornando al regolamento non contrattuale, esso può essere formato con la maggioranza semplice dei partecipi alla comunione ^nota5.

Il regolamento diviene pertanto obbligatorio anche per la minoranza dissenziente, gli eredi e aventi causa dai singoli partecipanti, ogniqualvolta sia stato appro­vato dalla maggioranza e siano trascorsi trenta giorni dalla sua deliberazione senza che alcuno dei dissenzienti lo abbia impugnato, oppure quando, pur impugnato innanzi all'autorità giudiziaria, esso sia stato confermato con sentenza passata in giudicato, me­diante rigetto delle opposizioni proposte (art. 1107 cod.civ. ).

Ogni dissenziente, infatti, può impugnare il regolamento nei trenta giorni successivi alla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti tale termine decorre dal giorno in cui è stata loro fatta la comunicazione di tale deliberazione.

Quali effetti sortisce il regolamento ordinario? Esso non può dirsi abbia effi­cacia reale: i rapporti che determina fra i diversi partecipanti alla comunione sono rapporti obbligatori che, per lo più, danno vita ad obbligazioni negative (obbligazioni di non fare), sia pure sempre con il limite predetto dell'intangibilità dei diritti individuali ^nota6.

Le obbligazioni che rinvengono la propria fonte nella partecipazione alla comunione e che perciò si impongono anche ai dissenzienti, si trasmettono ai successivi contitolari (potendosi annoverare tra le obbligazioni propter rem ). Chiunque succeda all'originario contitolare, è pertanto tenuto a contribuire nelle spese comuni di manutenzione della cosa (art. 1104 cod.civ. ) e, allo stesso modo, è tenuto all'osservanza del regolamento ^nota7.

Note

nota1

Bianca, Diritto civile, vol.VI, Milano, 1999, p.459.
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nota2

Così Andreoli, I regolamenti di condominio, Torino, 1961, p.12 e Lener, La comunione, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.319.
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nota3

Ruscello, I regolamenti di condominio, Napoli, 1960, p.46.
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nota4

Bianca, op.cit., p.460.
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nota5

Branca, La comunione, in Comm. cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1982, p.199.
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nota6

Cfr. Marino, Scozzafava, in Comm. cod. civ., diretto da Cendon, vol.III, Torino, 1997, p.493.
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nota7

Configura una efficacia propter rem per le disposizioni previste dal regolamento della comunione Branca, op.cit., p.201.
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Bibliografia

• ANDREOLI, I regolamenti di condominio, Torino, 1961
• BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
• BRANCA, La comunione, Bologna - Roma, Comm.cod.civ. a cura di Scialoja e Branca, 1982
• LENER, La comunione, Torino, Tratt.dir.priv dir. da Rescigno, vol. 8, t. II, 1982
• MARINO SCOZZAFAVA, Torino, Comm.cod.civ.dir. da Cendon, III, 1997
• RUSCELLO, I regolamenti di condominio, Napoli, 1960

Prassi collegate

• Studio n. 619-2010/C, Alla ricerca del significato dell'art. 2643 n. 14 cc