Il condominio negli edifici

Il condominio degli edifici, regolato dagli artt. 1117, 1117 bis, 1117 ter, 1117 quater, 1118, 1119, 1120, 1121, 1122, 1122 bis, 1122 ter, 1123, 1124, 1125, 1126, 1127, 1128, 1129, 1130, 1130 bis, 1131, 1132, 1133, 1134, 1135, 1136, 1137, 1138 e 1139 cod.civ., costituisce indubbiamente la figura speciale di comunione dal contenuto più articolato ^nota1 . L'intera materia è stata rivista per effetto dell'entrata in vigore, a far tempo dal 17 giugno 2013, della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, che ha introdotto alcune norme del tutto nuove, novellando parzialmente il testo di altre. La riforma del condominio, lungamente attesa, non è risultata in effetti molto incisiva, come si avrà modo di osservare nel corso dell'analisi.

Il condominio corrisponde ad una comunione istituita su alcune parti dell'edificio, da considerarsi necessariamente comuni (es.: i muri maestri, il tetto, etc.), nella quale i soggetti partecipi sono individuati in relazione alla titolarità (per lo più in via esclusiva)di una o più unità immobiliari (i singoli appartamenti, i boxes o le cantine). E' chiaro che in tanto è possibile parlare di edificio in condominio, in quanto gli appartamenti di cui esso è formato appartengano a persone diverse. In questo senso è lecito domandarsi quando il condominio possa dirsi costituito. E' stato deciso al riguardo che, nell'ipotesi in cui più comproprietari del suolo, procedano ad edificare un fabbricato, possa dirsi sorto il condominio soltanto all'atto dell'assegnazione delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva ( Cass. Civ., Sez. II, 5335/2017). Nell'ipotesi di assegnazione da parte di cooperativa fruente di contributi erariali, si è statuito nel senso della sufficienza della assegnazione dell'unità immobiliare al primo socio, determinandosi in tale momento il passaggio da proprietà indivisa a frazionata (Cass. Civ. Sez. II, 23876/2021).

Ciascuno dei condomini è contemporaneamente proprietario esclusivo ^nota2 del singolo appartamento e contitolare, insieme agli altri condomini, per una quota ragguagliata al "peso" specifico della proprietà individuale, di alcune parti dell'edificio (precisamente quelle di cui all'art. 1117 cod.civ. : suolo, fondazioni, scale, muri maestri, che soltanto in forza di contrarie risultanze negoziali ^nota3 possono sfuggire alla presunzione di comunanza) (Cass.Civ. Sez.Unite, 7449/93; Cass.Civ. Sez.Unite, 412/87) ^nota4.

Ai fini di poter qualificare un'edificazione come "condominiale" v'è forse un numero minimo di unità immobiliari? Prescindendo dal riferimento alla necessaria predisposizione del regolamento condominiale (per il quale, ai sensi del I comma dell'art. 1138 cod.civ. l'obbligatorietà scatta a partire da un numero di unità superiore a 10) e della indispensabilità di provvedere alla nomina dell'amministratore (che scatta quando i condomini sono più di otto, ai sensi dell'art.1129 cod.civ.), non pare che le regole del codice ne precludano l'applicazione quand'anche si trattasse di due sole unità, con la sola eccezione delle regole relative al funzionamento dell'assemblea (Cass. Civ., Sez. VI-II, ord. n. 36373 del 13 dicembre 2022; Cass.Civ. Sez.II, 13371/05). Questa conclusione può essere ribadita anche alla luce del testo dell'art.1117 bis cod.civ. introdotto con la novella del 2012, ai sensi del quale "le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117".
La sussistenza del regime condominiale prescinde inoltre dalla destinazione d'uso dell'immobile. Ne segue che la destinazione alberghiera di un fabbricato (nel quale coesistano proprietà individuali di singole porzioni e proprietà di un'azienda alberghiera avente ad oggetto spazi comuni destinati ai servizi) non si palesa incompatibile con la disciplina dettata dalla legge in tema di condominio (Cass.Civ. Sez.II, 1625/07; cfr. anche Cass.Civ. Sez.II, 2477/07 in tema di validità delle deliberazioni collegiali).

La singolarità della figura emerge chiaramente dal rapporto di dipendenza delle parti comuni con l'unità dell'edificio: tale comunione, almeno di regola, non è soggetta a scioglimento e può essere pertanto definita come comunione forzosa (art. 1119 cod.civ. ) ^nota5.

Al principio dell'indivisibilità si potrebbe fare deroga soltanto se la divisione potesse essere attuata senza renderne più incomodo l'uso a ciascuno dei condomini e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (art. 1119 cod.civ.) ^nota6.

Note

nota1

Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.502.
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nota2

Non si tratterebbe di un vero e proprio diritto di proprietà, almeno come questa viene comunemente intesa. Il proprietario di un fondo infatti è considerato titolare del diritto reale tendenzialmente più ampio, avendo la proprietà fondiaria un'estensione in linea verticale in proiezione nel sottosuolo e nello spazio sovrastante (la c.d. colonna d'aria). Tale estensione, come è noto, si spinge fin dove sussiste un reale interesse all'utilizzo (cfr. art.840 cod.civ.). Il condominio appare piuttosto caratterizzato da una pluralità di proprietà per lo più orizzontali ben delimitate, che rinvengono precisi limiti in proiezione sia nello spazio sottostante sia in quello sovrastante alla singola unità immobiliare. Proprio per tale ragione in dottrina si suole parlare di rapporti di proprietà superficiarie esclusive rispetto ai singoli piani di cui consta l'edificio. Così Barbero, Il sistema del diritto privato, Torino, 1993, p.574; Salis, La superficie, in Tratt.dir.civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1958, pp.37 e ss.; Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, Milano, 1962, pp.534 e ss.. Un'apparente eccezione si rinverrebbe nel diritto di sopraelevazione conferito al proprietario dell'ultimo piano (cfr. art.1127 cod.civ.) al quale si rinvia per un esame più approfondito. Cosa riferire delle canne fumarie, delle tubazioni che, poste ad esclusivo servizio di una singola unità immobiliare, attraversino le altre? La configurazione cennata implica la necessità, onde considerare legittima la riferita "intrusione" nell'altrui proprietà individuale, di un titolo giuridico idoneo (quale la costituzione di una servitù, per buona norma da prevedere in sede di stipulazione del primo atto di cessione dell'unità immobiliare a far tempo dalla realizzazione della stessa). Cfr. sul punto Cass.Civ. Sez.II, 10455/03 ).^top2
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nota

nota3

Cfr. Salis, Condominio negli edifici, in N.mo Dig.it., pp.1118 e ss.; Peretti Griva, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960, p.117; Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, pp.347 e ss..
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nota4

V. Rizzi L.-Rizzi V., Il condominio negli edifici, Bari, 1964, p.18; Barbero, op.cit., p.574.
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nota5

Cfr. Galgano, Diritto privato, Padova, 1994, p.171; Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p.269; Torrente-Schlesinger, Manuale di diritto privato, Milano, 1985, p.381.
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nota6

Tra gli altri si veda Bigliazzi Geri-Breccia, Busnelli, Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1979, p.328.
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Bibliografia

• BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
• GALGANO, Diritto privato, Padova, 1994
• GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
• GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
• PERETTI GRIVA, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960
• RIZZI, Il condominio negli edifici, Bari, II, 1964
• SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.
• SALIS, La superficie, Torino, Tratt.dir.civ. diretto da Vassalli, 1958

Prassi collegate

• Condominio: casi e questioni di interesse notarile