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Il requisito della residenza (agevolazioni prima casa)


Per poter fruire delle agevolazioni "prima casa" l'acquirente deve riportare nell'atto di acquisto la dichiarazione di "avere la propria residenza nel Comune in cui si trova l'immobile da acquistare" nota1. In alternativa, egli deve dichiarare "di voler trasferire la propria residenza nel predetto Comune, ove si trova l'immobile acquistato, entro diciotto mesi a far tempo dalla data dell'atto". Non sarebbe però sufficiente la dichiarazione di intento predetta: occorrerebbe poi che in concreto si provveda conformemente a detta manifestazione di volontà (Cass. Civ., Sez. V, 14413/2014). E' sufficiente che anche soltanto uno dei coniugi in comunione legale dei beni vi provveda (Cass. Civ., Sez. V, 16026/2015).
A tal fine fanno prova le risultanze anagrafiche (Cass. Civ., Sez. V, 1530/12). Irrilevante la "residenza di fatto", altrimenti qualificabile più correttamente come dimora (Cass. Civ., Sez. Tributaria, 3384/13) nota2. E' sufficiente che entro il termine sia stata introdotta la richiesta di trasferimento della residenza, anche se non ancora conseguita (Cass. Civ., Sez. VI-T, 110/2015) anche se è stato deciso come, nell'ipotesi di accertamento negativo susseguente, si determini comunque la revoca delle invocate agevolazioni (Cass. Civ., Sez. V, 2181/2015).
Cosa dire dell'ipotesi in cui l'acquirente non riuscisse a trasferire la propria residenza nel predetto termine per il sopraggiungere di eventi straordinari ed imprevedibili? E' stato deciso al riguardo come possa essere invocata la forza maggiore per scongiurare la decadenza (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 14399/13; Cass. Civ., Sez. VI-T, 24963/2015, in riferimento alla scoperta archeologica che abbia determinato la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile presso il quale l'acquirente avrebbe dovuto trasferire la propria residenza; cfr. anche Cass. Civ., Sez. V, 17442/2013, si pensi anche allo smottamento dell'area di sedime, cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, sent. n. 19247/2014). Non altrettanto, invece, nell'ipotesi della precarietà delle condizioni di salute dell'acquirente (Cass. Civ., Sez. V, 22002/2014), di mancato perfezionamento dei lavori di costruzione o di ristrutturazione del fabbricato acquistato (Cass. Civ., Sez. V, 7067/2014, Cass. Civ., Sez. VI-T, 5015/2015 oppure ancora di mancato rilascio della sanatoria rispetto alle opere di ristrutturazione (CTR Roma, Sez. XIV, 2264/2015); contra, si veda Cass. Civ., Sez. V, 18770/2014 ed anche Cass. Civ., Sez. V, 8351/2016 in relazione al rifacimento del tetto e delle scale condominiali, lavori deliberati dopo l'acquisto dell'appartamento), ovvero di impossibilità di portare a termine lo sfratto del precedente inquilino (Cass. Civ., Sez. V, 13177/2014) nè in quello della separazione personale consensualmente intervenuta tra i coniugi acquirenti (Cass. Civ., Sez.VI T, 16082/2014). Neppure rilevano le lungaggini burocratiche concernenti il rilascio di autorizzazioni edilizie per ristrutturare l'immobile da abitare (Cass. Civ., Sez. VI-T, 4800/2015) nè la sussistenza di gravi vizi dell'immobile acquistato (Cass. Civ., Sez.V, 10586/2015). Insomma: la "forza maggiore" deve integrare gli estremi di una situazione avente carattere oggettivo, imprevedibile e, soprattutto, inevitabile (Cass. Civ., Sez. V, 864/2016). Questa conclusione è stata peraltro revocata in dubbio. Infatti la S.C., con due distinte pronunzie a distanza di un solo giorno ha dapprima negato la rilevanza della forza maggiore (dovendo dunque essere semplicemente constatata l'oggettiva decadenza del contribuente per il decorso inutile del termine di 18 mesi senza che abbia avuto luogo il trasferimento della residenza: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 2616/2016), poi invece ne ha confermato l'importanza (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-V, 2777/2016). Si può ben dire che urga un chiarimento definitivo su questo aspetto, connotato da una ricorrenza statistica non indifferente.

Esiste un succedaneo rispetto al requisito della residenza anagrafica: spettano le agevolazioni anche nell'ipotesi in cui l'acquirente abbia acquistato l'abitazione nel comune in cui svolge la propria attività lavorativa (purchè poi adibisca l'immobile a propria abitazione) e persino nel comune in cui studia ovvero svolge attività di volontariato (CTR Firenze, Sez. XXXV, sent. n. 58/2015).

Cosa dire dell'ipotesi in cui uno soltanto dei coniugi in regime di comunione legale dei beni abbia trasferito la propria residenza, mentre l'altro (per motivi di lavoro) non abbia potuto farlo, pur coabitando nel nuovo immobile acquistato? Al riguardo è stato fatto riferimento al concetto di "residenza familiare", considerando l'elemento della coabitazione come rilevante (Cass. Civ., Sez. V, 1494/2016).

Note

nota1


L'unità immobiliare deve essere adibita a civile abitazione. E' escluso che possano essere legittimamente invocabili le agevolazioni in riferimento a magazzini, depositi, etc., se non in quanto pertinenze rispetto ad una civile abitazione. E' tuttavia possibile che in relazione ad un'unità immobiliare già magazzino sia introdotta una domanda di variazione catastale intesa ad ottenere un classamento idoneo. Si è deciso al riguardo come sia sufficiente la mera introduzione della domanda di variazione, ogniqualvolta il procedimento amministrativo si sia concluso con il mutamento di destinazione d'uso (Cass. Civ., Sez. V, 14396/13).
Cosa dire dell'ipotesi in cui marito e moglie in comunione legale dei beni abbiano residenze in luoghi diversi? E' stato deciso come quello che conta sia unicamente la considerazione del centro della vita familiare, non rilevando l'eventuale diversa residenza di uno dei coniugi (Cass. Civ., Sez. V, 16355/13).
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Note

nota1


L'unità immobiliare deve essere adibita a civile abitazione. E' escluso che possano essere legittimamente invocabili le agevolazioni in riferimento a magazzini, depositi, etc., se non in quanto pertinenze rispetto ad una civile abitazione. E' tuttavia possibile che in relazione ad un'unità immobiliare già magazzino sia introdotta una domanda di variazione catastale intesa ad ottenere un classamento idoneo. Si è deciso al riguardo come sia sufficiente la mera introduzione della domanda di variazione, ogniqualvolta il procedimento amministrativo si sia concluso con il mutamento di destinazione d'uso (Cass. Civ., Sez. V, 14396/13).
Cosa dire dell'ipotesi in cui marito e moglie in comunione legale dei beni abbiano residenze in luoghi diversi? E' stato deciso come quello che conta sia unicamente la considerazione del centro della vita familiare, non rilevando l'eventuale diversa residenza di uno dei coniugi (Cass. Civ., Sez. V, 16355/13).
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nota2

Occorre inoltre che la proprietà dell'unità immobiliare venga mantenuta in capo all'acquirente per almeno cinque anni a far tempo dall'acquisto (ovvero che la residenza venga mantenuta per analogo periodo di tempo), diversamente operando la decadenza dalla agevolazioni in parola, con tutte le conseguenze del caso. E' stato deciso tuttavia che non integra l'ipotesi di cessione del diritto la mera rinunzia abdicativa dell'usufrutto effettuata da colui che avesse precedentemente acquisito il detto diritto fruendo delle agevolazioni in parola (Cass. Civ., Sez. VI, 10249/13). Va rilevato che le detta decadenza opera anche in tema di acquisto a titolo donativo, in relazione al quale siano state applicate le agevolazioni di che trattasi. E' stato tuttavia deciso che possa giovare, analogamente a quanto è a dirsi in relazione all'acquisto oneroso, il susseguente acquisto entro l'anno di altro immobile, ancorchè ancora a titolo donativo (Cass. Civ., Sez. V, 16077/13).
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