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Agevolazioni prima casa. Difettoso trasferimento della residenza a causa del mancato conseguimento dell'abitabilità: non integra "forza maggiore". (Cass. Civ., Sez. VI-V, sent. n. 28838 del 8 novembre 2019)

In tema di imposta di registro, l'art. 2 del D.Lgs. del 7 febbraio 1985, n. 12, richiede, per la fruizione dei benefici c.d. prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell'agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto. Detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell'adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento. Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall'agevolazione, solo qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell'acquisto. Il contribuente che ha acquistato un immobile non ha diritto alle agevolazioni sulla prima casa anche se è il Comune a negare il trasferimento della residenza. Non è una causa di forza maggiore, infatti, l’inabitabilità per il mancato completamento della ristrutturazione.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie, l'acquirente dell'immobile, pur avendo invocato in sede di acquisto le agevolazioni "prima casa", non era riuscito a trasferire la propria residenza entro i diciotto mesi previsti dalla legge. Infatti l'appartamento non era stato ultimato nel detto termine, il comune non aveva rilasciato l'abitabilità e, conseguentemente, aveva negato il trasferimento della residenza pure richiesto. Non è una causa di forza maggiore il mancato conseguimento dell'abitabilità per il mancato completamento della ristrutturazione: questa la statuizione della S.C., secondo la quale tale situazione non integra le caratteristiche della forza maggiore. In materia si veda Cass. n. 2527/2014, che ha stabilito come il rilascio del certificato di abitabilità non rileva ai fini della normativa di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, che richiede, quale condizione per fruire dei benefici fiscali, il trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile, e non, come la Legge 22 aprile 1982, n. 168, art. 1, che l'immobile acquistato venga adibito "a propria abitazione").

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