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Requisiti catastali dell'immobile (agevolazioni prima casa)


Non basta per l'acquirente aver invocato le agevolazioni "prima casa" nell'atto e aver la propria residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato (o di voler assumervi la residenza entro diciotto mesi), ma è necessario che l'abitazione possegga determinati requisiti di natura oggettiva. Indispensabile infatti che la porzione immobiliare in contratto non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Giova osservare come, prima del 1 gennaio 2014 (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 16143/2017) occorresse invece attestare che l'immobile non avesse le caratteristiche di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 (pubblicato su G.U. del 27 agosto 1969). Tale modifica normativa era stata introdotta unicamente nel testo unico dell’imposta di registro, essendosi il legislatore "dimenticato” di introdurre analogo aggiornamento nella legislazione IVA (n. 21 della Tabella A Parte II, allegata al Dpr 633/1972). Tale discrasia è stata eliminata a far tempo dal 13 dicembre 2014 per effetto dell'emanazione dell'art.33 del d.lgs 175/2014. Cosa dire dei provvedimenti sanzionatori dell'Agenzia delle Entrate emanati sulla scorta della "vecchia" normativa prima di tale adeguamento? Al riguardo è stato deciso che, pur dovendosi applicare a livello sostanziale il principio tempus regit actum, a condizione che il relativo procedimento sia tutt'ora pendente, è possibile fare riferimento a livello di normativa sanzionatoria, all'opposto principio del favor rei (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 13235/2016; Cass. Civ., Sez. V, 2010/2018). In ogni caso, quanto già pagato a titolo di sanzione, non è ripetibile (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 21909/2017).
Tornando all'aspetto delle caratteristiche "di lusso", bastava che uno o più parametri conducessero a riqualificare l'immobile come riconducibile anche in astratto a tali categorie per indurre l'amministrazione a negare le pure invocate agevolazioni. Tra esse spiccava tra tutte quella della superficie dell'immobile. (superficie superiore a 200 metri quadrati se monofamiliare, a 240 metri quadrati se in edificio insieme ad altre unità, esistenza di un terreno pertinenziale: cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 3148/2015).
L'oggettività del parametro della superficie massima non è parso tuttavia tale: va segnalato infatti come sia stato escluso che il diniego della spettanza delle agevolazioni in parola possa riverberarsi anche sulla posizione dell'alienante (quando costui sia un soggetto IVA, che cioè abbia riscosso l'importo della tassazione da riversare al fisco) in conseguenza della dichiarazione dell'acquirente che le abbia invocate (Cass. Civ., Sez. V, 3844/2016).
Occorre inoltre che l'immobile acquistato rientri nelle categorie catastali afferenti alla civile abitazione: non competerebbero dunque le agevolazioni nell'ipotesi in cui l'acquisto riguardasse una unità immobiliare classificata come ufficio (A/10), indipendentemente dal fatto concreto che l'acquirente la adibisse in fatto a propria abitazione (per una singolare discrepanza, nel senso della possibilità di fruire delle agevolazioni ICI (ora IMU) si veda CTR Roma, Sez. XXXVIII, sent. n. 1234/2015;

Va dato conto di una vera e propria "trappola" scaturente dalla normativa secondaria. Quando infatti la zona in cui è costruita un'abitazione è destinata dai regolamenti edilizi comunali come adibita alla edificazione di "ville", indipendentemente dalle caratteristiche dell'unità immobiliare (e quand'anche il PRG consenta la realizzazione di abitazioni non di lusso), non spettando le agevolazioni fiscali "prima casa", dovendo le imposte essere corrisposte in misura piena (Cass. Civ., Sez. V, 13312/2016; Cass. Civ., Sez. V, 8344/2016).

Da ultimo va rilevato come le agevolazioni in esame spettino anche a fronte dell'acquisto di immobile ad uso professionale, a condizione che esso sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività. La questione rileva anche ai fini della determinazione dell'aliquota dell'imposta sostitutiva sul finanziamento necessario per l'acquisto (CTR Roma, Sez. XXIX, 3460/2015).

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