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La decadenza delle agevolazioni (agevolazioni prima casa)


L'immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa" non deve, ai fini del mantenimento delle stesse, essere rivenduto se non una volta decorsi cinque anni, altrimenti incorrendo l'acquirente nella decadenza delle agevolazioni stesse (cfr. CTR Roma, Sez. XII, 9834/2016 in relazione ad una vendita eseguita prima dei cinque anni, preceduta dall'acquisto di una abitazione "principale" all'estero). Va tuttavia considerato come non sia considerato atto di alienazione volontaria la cessione dell'immobile in adempimento di una condizione inserita nell'atto di separazione personale tra coniugi (Cass. Civ., Sez. VI-T, 22023/2017; CTR Roma, Sez. IX, 2331/2015; Cass. Civ., Sez. VI-T, ord. n. 3753/2014; Cass. Civ., Sez. V, 23225/2015) Ciò neppure quando il coniuge trasferente non abbia la possibilità di provvedere al riacquisto di nuova abitazione entro l'anno dalla cessione (cfr. Cass. Civ., Sez.V, 5156/2016). Al contrario, la successiva pattuizione con cui le parti originarie vengano a determinare lo scioglimento del contratto di vendita, determinando la retrocessione del bene se effettuato prima del quinquennio determina la revoca delle agevolazioni (Cass. Civ., Sez. VI-T, 791/2015). Neppure è stata considerata quale valida esimente il fatto di aver dovuto rivendere l'abitazione in relazione al collocamento in CIG provvisoria, quando non si sia dato parallelamente conto delle proprie insufficienti condizioni economiche che non consentano di pagare le rate di mutuo (Cass. Civ., Sez. VI-T, 678/2017). La decadenza dalle agevolazioni riguarda non soltanto l'imposta di registro, ma anche l'IVA alla quale l'atto di acquisto fosse stato assoggettato. Il termine per l'accertamento è biennale (non applicandosi la proroga di cui all'art.11 della l. 289/2002: cfr. Cass. Civ. , Sez. V, 23379/2017).

Questo esito non è inevitabile: il contribuente che ha provveduto a vendere prima dei cinque anni l'immobile già acquistato con le agevolazioni può mantenerle a patto che "entro un anno dall'alienazione... proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale". Tale acquisto può anche procedere a titolo gratuito o liberale (Cass. Civ., Sez. V, 23219/2015). Si può trattare anche del riacquisto della sola nuda proprietà di una nuova abitazione (Cass. Civ., Sez. V, 17148/2018).

E' inoltre possibile che colui che ha acquistato un immobile fruendo delle agevolazioni in parola poi proceda a vendere l'immobile, ad esempio, perchè divenuto insufficiente per le esigenze della famiglia. In tal caso la legge consente che, nell'ipotesi di riacquisto entro un anno dalla vendita di ulteriore unità immobiliare sia consentito nuovamente fruire (anche "a catena", ripetutamente: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 13958/2016) delle agevolazioni "prima casa" (sempre, almeno parrebbe, alle condizioni già citate. Circa la necessità, comunque, anche di una concreta attuazione del proposito di voler adibire l'immobile a propria prima casa: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 22944/13, ma, in senso del tutto difforme, Cass. Civ., Sez. VI-T, 15617/2014; tuttavia, nel primo senso riferito, si veda ancora Cass. Civ., Sez. VI-T, 7338/2015. In termini analoghi si veda anche Cass. Civ., Sez. VI-T, 8847/2015). V'è di più: è stato deciso come sia possibile mantenere le agevolazioni per il primo acquisto ed anche fruirle per il secondo nel caso in cui nella casa acquistata per prima non si sia avuto il tempo di andare ad abitare (in quanto venduta immediatamente per procedere ad un nuovo acquisto) a condizione che la residenza nella "seconda" "prima casa" sia stata trasferita entro i diciotto mesi e non siano intercorsi tra rivendita e riacquisto dodici mesi (Cass. Civ., Sez. V, 20042/2015).
Non gioverebbe, tuttavia, ai fini del mantenimento delle agevolazioni già fruite, semplicemente perfezionare un semplice contratto preliminare inteso ad assicurare il riacquisto di nuova abitazione (Cass. Civ., Sez. V, 2613/2016; Cass. Civ., Sez. VI-T, 17151/2014). Cosa riferire dell'ipotesi, difforme rispetto al mero riacquisto di nuova unità immobiliare "prima casa", dell'acquisizione di un terreno sul quale edificare la propria abitazione? L'AE aveva chiarito (con la propria Risoluzione 44/E 2004) che la decadenza viene evitata anche in esito all'acquisizione entro un anno dalla rivendita di un terreno sul quale il contribuente intenda costruire la propria "prima casa". A fortiori la decadenza non si verifica se il terreno sia già di proprietà di chi abbia venduto la propria "prima casa" prima del quinquennio e, entro l'anno da tale alienazione provveda a stipulare contratto di appalto per la costruzione della nuova "prima" abitazione (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 24253/2015). Al riguardo è stato precisato che "entro un anno" va considerato come dies ad quem e non quale dies a quo: ne segue che l'esonero dalla decadenza vale anche quando il contribuente fosse già proprietario del terreno, importando solo che realizzi (secondo i criteri di cui al VI comma dell'art. 2645 bis cod.civ.) entro un anno un fabbricato utilizzabile quale abitazione principale (Cass. Civ., Sez. VI-T, 13550/2016; cfr. anche Cass. Civ., Sez. V, 18211/2016). A queste decisioni si è infine conformata anche l'Agenzia delle Entrate con la Risoluzione N. 13/E del 26 gennaio 2017.

E' anche possibile che si verifichi la decadenza dalle agevolazioni già richieste in sede di acquisto dell'immobile. A tal riguardo non è tuttavia il contribuente che deve denunziare la perdita dei requisiti. Il fisco ha la possibilità, entro tre anni dalla verificazione del fatto che ha determinato la perdita dei requisiti (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 28860/2017 in riferimento al mancato trasferimento della residenza) di contestare l'evento procedendo al recupero della maggiore imposta, delle sovrattasse e degli interessi. Analogo principio è stato posto in tema di perdita dei requisiti (consistenti nella realizzazione dell'edificazione entro cinque anni dall'acquisto del terreno) per fruire delle agevolazioni di cui all'art.33 della legge 2000/380 per l'acquisizione di terreni poste in aree soggette a piani particolareggiati (Cass. Civ., Sez. VI-T, 27484/13).

Cosa riferire nell'ipotesi in cui l'immobile sia abusivo? Al riguardo ai sensi dell'art.49 t.u. 2001/380, non risulta possibile fruire delle agevolazioni: se eventualmente fruite in sede di acquisto (dovendosi tuttavia rilevare come la vendita dovrebbe essere affetta da ben più radicale invalidità), devono essere revocate. Va tuttavia precisato come la revoca non operi nel caso in cui si tratti di abuso edilizio commesso in tempo successivo all'atto di acquisto per il quale siano state richieste le agevolazioni (Cass. Civ., Sez. V, 4351/2016).

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