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Il requisito della c.d. abitazione non di lusso (agevolazioni prima casa)


Prima della attuale formulazione del T.U. 131/1986 (che richiede dal punto di vista oggettivo che l'immobile non sia qualificato come A/1, A/8, A/9) occorreva, ai fini di poter fruire della agevolazioni "prima casa", che l'abitazione fosse connotata da requisiti "non di lusso". A tal proposito merita speciale attenzione la messa a fuoco delle prescrizioni di cui al d.m. 2 agosto 1969. Uno dei criteri fondamentali è costituito dalla superficie utile dell'abitazione, la quale non deve eccedere i 240 metri quadrati ovvero se considerata alloggio padronale, i 200 metri quadrati. Possono essere esclusi da tale computo soltanto i balconi, i terrazzi (ma non quelli "trasformati" in verande: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 4592/2018), le cantine (Cass. Civ., Sez. VI-T, 17555/2016; Cass., Sez. V, 20031/2015; cfr.CTR Roma, Sez. IX, sent. n. 7513/2014 in riferimento all'onere della prova), i posti auto (sulle cui caratteristiche si veda Cass. Civ., Sez. V, 25161/13; Cass. Civ., Sez. VI-T, 23507/2014; Cass. Civ., Sez. V, 8421/2017), le soffitte. Altri vani accessori devono invece esser computati, essendo irrilevante sia l'eventuale difetto di abitabilità o agibilità (Cass. Civ., Sez.V, 12942/13; Cass. Civ., Sez.VI, 12531/2017), sia l'abusività di una parte degli stessi (Cass. Civ., Sez.V, 12517/13). Ne segue che nel calcolo debba esser computato anche un semplice ripostiglio, quand'anche avesse caratteristiche analoghe ad una soffitta (quest'ultima invece testualmente esclusa, anche se non può essere considerato "soffitta" il sottotetto diventato in fatto fruibile come abitazione: cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 26647/2014): si veda Cass. Civ., Sez. V, 17439/13. Cfr., in tema di "sototetto", anche Cass. Civ., Sez. V, 18206/2016.
Analogamente si è fatto riferimento allo sdrucciolevole concetto di "utilizzabilità" (anche soltanto potenziale: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 18477/2016) e non di quello, tecnico, di agibilità, per il deposito annesso all'abitazione allo scopo di negare le agevolazioni (Cass. Civ., Sez. V, 25674/13). Da computare dunque anche le mansarde, pur quando fossero prive dei requisiti di abitabilità (Cass. Civ., Sez. VI-T, ord. n. 12471/2015). Non soltanto, ma la pervasività del Fisco è tale che sono apparsi legittimi (sulla scorta di una discutibile interpretazione analogica del II comma dell'art.52 del dpr 1972/633 dettato in tema di IVA) accessi diretti dell'Ufficio presso la casa del contribuente, ai fini di effettuarne la misurazione e l'accertamento della natura dei vani accessori (Cass. Civ., Sez. V, 13145/2016).
La superficie da considerare è soltanto quella calpestabile o devono computarsi anche le mura perimetrali e quelle interne? Parrebbe che al quesito debba darsi quest'ultima risposta, prescindendosi cioè dal requisito della calpestabilità dell'area (Cass. Civ., Sez. V, 21287/13). Circa le modalità con le quali l'Ufficio ha l'onere di indicare gli elementi dai quali ritrarre il superamento dei predetti limiti dimensionali, si veda CTR Potenza, Sez. III, sent. n. 616/2014.
Quando devono essere riguardati i limiti dimensionali in parola? Esclusivamente nel tempo dell'acquisto. Sono irrilevanti le modificazioni susseguenti (Cass. Civ., Sez. VI-T, 11973/2015). Non importa, in particolare, se l'unità abitativa avente superficie superiore a mq.240 sia stata acquisita da due distinte persone che successivamente la frazionino dividendola in due appartamenti aventi caratteristiche non di lusso (Cass. Civ., Sez. VI-T, 7457/2016).

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