Tra i requisiti che l'acquirente di una "prima casa" deve presentare, la legge prevede anche quello della "impossidenza". Il compratore infatti non deve essere già proprietario di un immobile precedentemente acquisito con le agevolazioni di cui intende fruire. A tal proposito occorre che colui che acquista dichiari nell'atto
di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione da essa parte acquirente acquistata con le agevolazioni di prima casa nota1. Ciò indipendentemente dalla concreta fruibilità o abitabilità dell'unità immobiliare già precedentemente acquisita: il possesso anche della sola nuda proprietà di un immobile inabitabile preclude la fruizione del beneficio (Cass. Civ., Sez. VI-T,
14740/2017). Cosa dire dell'ipotesi in cui uno dei coniugi, già acquirente di unità abitativa in comunione legale dei beni, abbia a separarsi legalmente ed a successivamente acquistare altra casa di abitazione nello stesso comune in cui si trova l'unità immobiliare precedentemente acquistata? Al quesito la S.C. ha dato risposta affermativa (Cass. Civ., Sez. V,
3931/2014), sostenendo la possibilità di fruire le agevolazioni fiscali. E' stato osservato, in particolare, che la comunione legale si converte, per effetto della separazione, in comunione ordinaria, con la conseguenza che la contitolarità di una quota sul bene è analoga a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative primarie. Diversamente è stato deciso nel senso della impossibilità di fruire delle agevolazioni in parola per il coniuge che, proprietario esclusivo del bene assegnato all'altro coniuge affidatario della prole, intenda procedere ad un nuovo acquisto (
Cass. Civ., Sez. VI-V, sent. n. 27088 del 14 settembre 2022). La pronuncia fa leva sulla
irrilevanza del concetto di indisponibilità, anche se in altre occasioni è stato deciso diversamente, nel senso cioè che per poter acquistare un secondo appartamento dopo aver già fruito delle agevolazioni in riferimento ad un primo immobile senza averlo ancora venduto, occorrerebbe dar conto della sopravvenuta inidonietà del primo alloggio (cfr., indirettamente, Comm. Trib. Catanzaro, Sez.IV,
804/2015).
Questo quadro è radicalmente mutato per effetto della entrata in vigore, a far tempo dal 1 gennaio 2016, del comma 55 della c.d. "legge di stabilità 2016", che ha introdotto, di seguito al comma 4 della norma agevolativa in esame, il comma 4 bis, ai sensi del quale "l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di
acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui
alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle
lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4". Prima dell'entrata in vigore della disposizione in esame non sarebbe stato possibile invocare legittimamente le agevolazioni neppure sottoponendo l'atto di acquisto alla condizione sospensiva della vendita dell'immobile acquistato in precedenza fruendo delle medesime agevolazioni (cfr.
Cass. Civ. Sez. V, ord. 33968/2021).
E' attualmente possibile pertanto fruire delle agevolazioni quand'anche non si sia riusciti a vendere in precedenza la propria "prima casa", a condizione che lo si faccia entro un anno dal nuovo acquisto. E' chiaro come possa essere pericoloso confidare in questa possibilità, rimanendo il rischio di non riuscire neppure una volta trascorso l'anno, ad alienare l'immobile precedentemente acquistato, subendo così la ripresa fiscale.
Note
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Si tratta delle agevolazioni già portate dall'articolo 3 comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n.549 ovvero di cui all'art.
1 della Legge 22 aprile 1982 n. 168, dall'articolo 2 del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12, convertito con modificazioni dalla legge 5 aprile 1985 n. 118, nonchè di quelle previste dall'articolo 3 comma 2 della Legge 31 dicembre 1991 n. 415, dall'articolo 5 comma 2 del D.L. 21 gennaio 1992 n. 14, di quelle previste dal D.L. 20 marzo 1992 n. 237, di quelle previste dal D.L. 20 maggio 1992 n. 293, di quelle previste dal numero 2 dell'articolo 2 del D.L. del 24 luglio 1992 n. 348, di quelle previste dal D.L. 24 settembre 1992 n. 388, di quelle previste dal D.L. 24 novembre 1992 n. 455, all'articolo 1, comma 2 del D.L. 23 gennaio 1993 n.16 convertito, con modificazioni, nella legge 24 marzo 1993 n.75 e dall'articolo 16 del D.L. 22 maggio 1993 n.155 convertito, con modificazioni, nella legge 19 luglio 1993 n.243 e successive modifiche ed integrazioni.
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