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Compravendita immobiliare: le agevolazioni prima casa


L'acquisto di una casa destinata a costituire la "prima abitazione" è, con tutta evidenza, un evento di fondamentale importanza per ogni persona. Dal 1982 (tempo in cui venne emanata la c.d. legge "Formica") molteplici sono stati gli interventi normativi in tema di agevolazioni tributarie (che, giova rammentare, competono anche quando l'acquisto discenda da pronunzia di usucapione: cfr. CTR Roma, Sez. XXI, sent. n. 71/2016).

Le agevolazioni sono poi divenute strutturali e non più oggetto di interventi normativi "a scadenza". Attualmente esse sono previste all'art. 1, nota II-bis), della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (T.U. 131 del 1986) consistono nel poter fruire di un trattamento impositivo agevolato in sede di tassazione della compravendita immobiliare (secondo una nozione unitaria: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 5691/2014). Dubbi si pongono in relazione all'utilizzo dello schema del contratto a favore di terzo ai sensi dell'art. 1411 cod.civ. (cfr. CTR Perugia, Sez. I, sent. n. 359/2014).
Anzitutto la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è costituita dal valore catastale del bene rivalutato da un coefficiente specifico, inferiore a quello ordinario (attualmente la rendita catastale moltiplicata per 116 invece che per 126 in riferimento agli altri immobili abitativi non destinati a prima abitazione).
L'imposta di registro è dovuta nella misura del 2%.
Secondariamente l'aliquota di tassazione risulta ridotta rispetto a quella ordinaria.
L'imposta ipotecaria è dovuta nella misura di euro 50 anzichè in misura proporzionale.
L'imposta catastale è dovuta parimenti in misura fissa di euro 50 anzichè in misura proporzionale.

Quanto riferito vale per gli atti che siano soggetti ad imposta di registro, dunque, con buona approssimazione, alle compravendita che intercorrano tra soggetti privati (ma si veda Cass. Civ., Sez. V, 14398/13 che ha sancito l'applicabilità delle agevolazioni anche alle sentenze dichiarative dell'intervenuta usucapione). Se la negoziazione si svolge tra un'impresa (costruttrice) ed un privato (acquirente), il discorso cambia. Infatti per chi professionalmente svolge attività di costruttore, vendere un appartamento equivale a vendere merce. Per tale motivo la vendita sarà assoggettata ad IVA. L'IVA (nella misura del 4% se l'acquisto fruisce di agevolazioni prima casa) verrà versata dall'acquirente direttamente nelle mani del venditore. In questa ipotesi in sede di rogito notarile, saranno dovute comunque le imposte fisse di registro, catasto e trascrizione (nella misura fissa di euro 200 per ciascun tributo).

La legislazione speciale talvolta nel passato ha previsto agevolazioni fiscali "prima casa" peculiari. Si pensi a quelle di cui all'art.5 della legge 168/1982 (che prescriveva la corresponsione delle imposte di registro/catasto/trascrizione in misura fissa in relazione alla vendita di unità immobiliari realizzate in attuazione di piani di recupero). Va da sè che la fruizione di tali agevolazioni aveva quale presupposto l'intervenuta stipulazione della convenzione di recupero tra l'attuatore ed il Comune, ciò che costituisce l'antecedente logico per l'esecuzione dell'intervento edilizio (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 25473/13). L'attuazione della ristrutturazione o del restauro deve avere luogo nel triennio, indipendentemente da difficoltà urbanistiche. A far tempo dal decorso del triennio scatta il termine decadenziale a disposizione dell'Ufficio per l'azione intesa al recupero delle maggiori imposte (Cass. Civ., Sez. VI-T, 3152/2015).

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