Posti auto e regime delle pertinenze: nullità dell'atto di alienazione separata

Secondo la disciplina posta dal codice civile in tema di pertinenza (II comma dell'art. 818 cod.civ. ) non dovrebbe porre problema alcuno il caso di colui che, essendo titolare di un'unità immobiliare, volesse alienare separatamente il posto auto collegato a quest'ultima da un nesso di natura pertinenziale. La regola è infatti quella secondo la quale le pertinenze possono formare oggetto di atti o rapporti giuridici separati rispetto alla cosa principale.
Si sono in proposito sovrapposte a questo principio norme speciali che hanno prodotto, almeno fino all'emanazione della Legge 28 novembre 2005, n. 246 (il cui art. 12 ha introdotto la disposizione di cui all'ultimo comma dell'art. 41 sexies della Legge 1150/42), un quadro giuridico dai contorni notevolmente incerti nota1.
La legge urbanistica fondamentale (art. 41 sexies Legge 1150/42 ) conteneva e contiene la previsione in base alla quale "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione".
Questa disposizione è stata variamente interpretata dalla giurisprudenza.
  1. Anteriormente all'emanazione della Legge 47/85 si discuteva se le prescrizioni in parola possedessero natura di norme imperative, tali da incidere nei rapporti privati, nel senso di rendere indefettibile la creazione di tali parcheggi e il mantenimento di essi al servizio delle unità di cui costituissero pertinenza, ovvero se esse si esaurissero nell'ambito amministrativo, vale a dire nel rapporto tra comune e costruttore. La conseguenza dell'accoglimento della tesi rigoristica è grave, comportando la nullità virtuale (appunto per contrarietà a norma imperativa) di quegli atti che facessero venir meno il vincolo di destinazione a parcheggio. La giurisprudenza ha prevalentemente considerato imperativa la prescrizione, ritenendo di conseguenza affetto da nullità il contratto di vendita della singola unità immobiliare priva del posto auto, giungendo a configurare l'integrabilità del contenuto contrattuale ai sensi del combinato disposto degli artt. 1339 e 1419 cod. civ. Questo orientamento si può dire culminante nella nota pronunzia Cass. Civ. Sez. Unite, 6600/84. Secondo altra opinione minoritaria tale vincolo avrebbe invece esaurito la propria portata sotto il profilo amministrativo, essendo tuttavia inidoneo a reagire sotto il profilo dell'invalidità negoziale.
  2. Intervenuta la Legge 47/85, il cui art. 26, IV comma (successivamente abrogato esplicitamente ai sensi dell'art. 136, lett. f) del T.U. 380/01) aveva espressamente qualificato in termini di pertinenza il posto auto, ci si è interrogati circa la portata della novella.
Lungi dall'aver sopito le polemiche insorte tra i giudici, l'espressa qualificazione operata dalla norma appena citata, rese il contrasto ancor più acuto. Da una parte si sosteneva che, proprio in quanto pertinenza, il posto auto poteva appunto esser alienato separatamente rispetto all'appartamento (Appello di Bari, 21 settembre 1985).
Dall'altra invece si ribadiva che, pur dovendosi considerare, dal punto di vista civilistico, il nesso tra i beni di carattere pertinenziale, il legame tra posto auto e appartamento era anche e soprattutto previsto per finalità pubblicistiche inderogabili nota2, permanendo in esito alla emanazione della novella le stesse motivazioni sostanziali che si ponevano anteriormente al fine di giustificare la tesi della nullità.
Il contrasto veniva sciolto dalla S.C., la quale accoglieva quest'ultima tesi più rigorosa (Cass.Civ. Sez.Unite, 3363/89), precisando che l'atto di disposizione separata del bene, pur possibile, non poteva comunque far cessare il vincolo di destinazione dell'area a parcheggio rispetto allo stabile. Rimaneva pertanto fermo il vincolo inderogabile (con conseguente nullità parziale delle clausole difformi e sostituzione automatica), sia pure con il temperamento imposto dalla qualità di pertinenza del posto auto nota3.
Quest'ultima avrebbe reso possibile disporre dei beni anche separatamente l'uno dall'altro, ferma restando la consistenza del vincolo di destinazione, ciò che avrebbe imposto il risultato di un posto auto in ogni caso posto a servizio dell'unità immobiliare. In questo senso l'art. 26 della cit. legge avrebbe posseduto una portata eminentemente interpretativa nota4.
Il tutto sarebbe stato ribadito, come vedremo meglio, dalla c.d. legge Tognoli (Legge 122/89) che ha, a propria volta, previsto l'inderogabilità del vincolo nota5.
Ulteriori pronunzie hanno inoltre specificato che il vincolo si traduce in un diritto reale di uso dell'area parcheggio in favore delle unità abitative dei condomini (Cass.Civ. Sez.II, 6533/92, Cass. Civ., Sez. II, 15509/11). Irrilevante il titolo della negoziazione per il cui tramite si disponga difformemente rispetto al vincolo: la nullità parziale colpisce dunque anche la donazione: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 28345/2013.
Verifichiamo i punti essenziali portati dalle affermazioni giurisprudenziali:
  1. la configurazione di un diritto di uso (espressamente rinnegato dall'ultimo comma dell'art. 41 sexies della Legge 1150/42 introdotto dalla Legge 246/05) delle aree parcheggio da parte dei titolari degli appartamenti. Tale diritto, avente natura reale, sarebbe altresì soggetto a prescrizione per non uso ventennale (Cass. Civ., Sez. II, 1214/12);
  2. l'integrabilità ope judicis degli atti di alienazione delle unità abitative separatamente rispetto ai posti auto (Cass. Civ. Sez.II, 7994/91; Cass.Civ. Sez.II, 244/95; Cass.Civ., 10459/01);
  3. l'indispensabilità del trasferimento del diritto di uso dell'area a parcheggio anche in favore del conduttore, essendo conseguentemente viziato di nullità parziale il contratto di locazione che lo escluda (Cass.Civ. Sez.III, 19308/05).
  4. la natura di credito di valore e non di valuta del corrispettivo da versarsi a fronte dell'integrazione dell'oggetto del contratto costituita dal posto auto (Cass.Civ. Sez.II, 4622/93);
  5. la precisazione che, relativamente alle ristrutturazioni di edifici realizzati anteriormente alla Legge 765/67, quando nel corso di tali interventi fosse stata prevista la realizzazione di parcheggi, questi rimangono assoggettati alla disciplina vincolistica (Cass. Civ. Sez.II, 4465/95);
  6. la libera alienabilità delle aree a parcheggio costruite in eccedenza rispetto agli standard (Cass.Civ. Sez.Unite, 12793/05; Cass.Civ. Sez.II, 13857/01 ; Cass. Civ. Sez. II, 24572/06; Cass. Civ., Sez. II, 1664/12; Cass. Civ., Sez. II, 943/2013; Cass.Civ. Sez.VI, 10851/13; Cass. Civ., Sez. VI-T, 1735/2014).
  7. la possibilità di istituire un godimento turnario dei posti auto nell'ipotesi di insufficienza degli stessi in relazione agli acquirenti delle unità abitative (Cass. Civ., Sez. II, 2917/2014).
Il punto sul quale si appuntava la riflessione era costituito dall'apprezzamento della consistenza giuridica di questo diritto di uso del parcheggio che sarebbe stato, secondo le affermazioni della giurisprudenza, perpetuo, trasmissibile ed opponibile ai terzi.
Non è forse il diritto di uso, inteso come diritto reale tipico, limitato a beni mobili e finalizzato al soddisfacimento di esigenze di carattere meramente familiare? Che cos'è mai questo diritto di uso che si ricava dalla lettura delle sentenze, forse un diritto reale nuovo? Dalle argomentazioni interpretative di cui qui si tenta un commento, si arguisce che chi ha provveduto a costruire un intero fabbricato ha la possibilità sia di riservarsi la proprietà del parcheggio, sia di alienarla a terzi, purchè rispetti il vincolo di destinazione avente natura pubblicistica, inderogabile, vincolo che consiste nel mantenere il/i posto/i auto a disposizione delle unità immobiliari di cui è composto il fabbricato. La pertinenza continuerebbe a svolgere la propria funzione anche se fosse divenuta di proprietà di soggetto diverso da quello titolare del diritto sulla cosa principale. Alla nullità parziale ed all'integrazione del contratto che non prevede il trasferimento del diritto relativo al posto auto farebbe dunque seguito non già l'attribuzione giudiziale della comproprietà dell'area, bensì del mero diritto di uso della zona destinata a parcheggio. Tale integrazione non è gratuita, anche se si deve porre mente al fatto che il condomino potrebbe non avere alcun interesse ad essere attributario dell'uso del parcheggio, per i più svariati motivi. In pratica il detto diritto si sostanzierebbe nell'asservimento del posto auto all'unità immobiliare, di guisa che non sembrerebbe fuori luogo paragonare il medesimo ad una servitù. E' stato al riguardo deciso nel senso che la pronunzia del giudice che aveva stabilito la sussistenza del detto diritto non può dirsi viziata da ultrapetizione, pur quando la domanda giudiziale avesse fatto riferimento alla costituzione di un diritto di servitù (Cass. Civ. Sez. II, 11339/04). Più recentemente è stato sottolineato come le prescrizioni di legge siano salvaguardate anche dal trasferimento della superficie destinata a parcheggio complessivamente pro indiviso, quale bene comune, ai singoli soggetti acquirenti delle unità immobiliari. Ciò in modo che detta area venga ad appartenere ai singoli condomini in proporzione alle quote millesimali degli enti comuni condominiali (Cass. Civ. Sez.II, 18255/06 ; cfr. anche Cass. Civ. Sez.II, 730/08 che ha sancito l'insussistenza dell'obbligo per il costruttore di cedere in proprietà gli spazi da adibire a parcheggio, i quali ben possono rimanere enti comuni). Va peraltro rimarcato come (secondo Cass. Civ., Sez. II, 1214/12) sia possibile anche al singolo condomino rivendicare il diritto d'uso sul posto auto spettantegli, indipendentemente dall'atteggiamento tenuto dagli altri condomini, con la correlativa determinazione del luogo ove tale diritto possa essere esercitato.
La Legge 122/89 (c.d. legge Tognoli) ha introdotto importanti modificazioni in tema di disciplina dei parcheggi allo scopo di agevolare la costruzione nel sottosuolo o l'ampliamento di posti auto a servizio di fabbricati già edificati. I punti salienti di tale disciplina possono essere individuati come segue:
  1. i parcheggi realizzati in base a detta legge non possono essere alienati separatamente rispetto all'unità immobiliare alla quale sono legati da rapporto di pertinenzialità (art. 9 della Legge 122/89). Va osservato tuttavia che, per effetto della novellazione introdotta con l. 35/2012, il V comma dell'art. 9 in esame attualmente ammette (con la sola eccezione dei parcheggi "convenzionati") la cessione separata, alla sola condizione che il posto auto sia comunque destinato a pertinenza di unità immobiliare sita nello stesso comune;
  2. è sufficiente l 'autorizzazione comunale ai fini della costruzione di detti posti auto (non già della concessione, come d'ordinario);
  3. gratuità del rilascio del provvedimento autorizzativo comunale;
  4. possibilità che si faccia deroga agli strumenti urbanistici vigenti;
  5. previsione di una fattispecie di silenzio assenso con riferimento a progetto conforme agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti vigenti, silenzio assenso rafforzato dalla possibilità che l'intervento sia attuabile in forza di semplice presentazione di denunzia inizio attività (DIA: cfr. Cass. Pen. Sez. III, 8693/08 si veda tuttavia Cass. Pen., Sez. II, 29080/13 che esclude dal procedimento semplificato i parcheggi che non siano stati realizzati nel sottosuolo);
  6. sufficienza di quorum deliberativo pari alla maggioranza sia dei capi sia del valore millesimale ai fini dell'assunzione della deliberazione condominiale necessaria per procedere alla costruzione dei parcheggi, nonostante la natura di innovazione dell'opera (es: se richiedente la maggioranza dei partecipanti ed i due terzi del valore ai sensi degli artt. 1120 e 1136 cod. civ.).
Un primo problema che si è posto in relazione a questa normativa consiste nell'individuazione della sua applicabilità: ci si è infatti domandati se essa valga soltanto per le vecchie costruzioni ovvero se possa essere utilizzata anche per fabbricati ancora da realizzare. La soluzione più logica sembra quella di riferire le norme a tutte le costruzioni la cui edificazione sia comunque terminata, indipendentemente dal fatto che essa sia iniziata successivamente o meno all'entrata in vigore della Legge 122/89.
Altro quesito concerne l'applicabilità o meno della legge ai soli casi in cui si chieda una deroga agli strumenti urbanistici: la risposta più appagante sembra quella di considerare comunque l'intervento di costruzione del parcheggio assistito dai benefici della Tognoli (autorizzazione gratuita, deroga alle maggioranza ex 1120 cod. civ., anche se va rilevato come il II comma della norma, in esito alla novellazione di cui alla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 abbia istituzionalizzato in materia condominiale una soluzione intesa ad agevolare la formazione della maggioranza) anche quando esso risulti conforme alle prescrizioni dei piani e regolamenti comunali. La legge Tognoli prevedeva al tempo della sua emanazione la possibilità di realizzare autoparcheggi nel sottosuolo o nel piano terreno dell'edificio.
La c.d. legge Bassanini bis (Legge 127/97, art. 17, comma 90 ) ha integrato l'art. 9, I comma della Legge Tognoli nel senso di rendere possibile la costruzione di parcheggi "ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali del fabbricato.". Chi sono i residenti? Secondo l'opinione preferibile nota6 si tratta dei soggetti che risiedono nel fabbricato rispetto al quale costituisce pertinenza l'area nel cui sottosuolo devono essere realizzati i posti auto.E' sorto anche il quesito relativo al momento dell'insorgenza del vincolo pertinenziale: la risposta più logica sembra far riferimento all'intervenuta realizzazione del parcheggio. In questo momento, ex lege, potrà dirsi instaurato il vincolo che, per lo più, rinviene quali antecedenti logico-giuridici necessari un preventivo atto d'obbligo unilaterale ed un conseguente provvedimento autorizzatorio rilasciato dal Comune.
Occorre precisare che, secondo la tesi più coerente nota7, le particolari agevolazioni previste dalle leggi in commento (autorizzazione gratuita, eventuale deroga rispetto agli strumenti urbanistici) possono legittimare la costruzione di autoparcheggi comunque nei limiti del rapporto planivolumetrico di cui alla legge urbanistica, come novellata dalla legge-ponte (un metro quadro per ogni dieci metri cubi).
Veniamo infine a considerare quello che costituisce un vero e proprio divieto di legge, potenziale causa di nullità dell'atto negoziale con esso contrastante: si tratta del disposto di cui all'art. 9, V comma della Legge Tognoli , secondo il quale "i parcheggi non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale". Va anzitutto osservato che la portata della disposizione appare notevolmente ridotta per effetto della novellazione introdotta per effetto della conversione in legge del c.d. "decreto semplificazione" (d.l. 9 febbraio 2012 conv. dalla l. 35/2012). Il nuovo testo del V comma dell'art. 9 infatti ora ammette il trasferimento separato dell'autoparcheggio rispetto all'unità immobiliare al quale era legato da vincolo pertinenziale a condizione che la cessione abbia quale effetto quello della contestuale destinazione del posto auto a pertinenza di unità immobiliare sita nello stesso comune. nota8 Rimangono soggetti ai limiti peraltro i parcheggi realizzati in esito alla stipula di apposita convenzione con il Comune che abbia concesso aree in diritto di superficie, a meno che nella convezione tale aspetto non sia esplicitamente previsto ovvero nell'ipotesi in cui vi sia espressa autorizzazione alla cessione.
Prescindendo dall'osservazione di questo continuo riferimento del legislatore alla figura della pertinenza che, contrariamente rispetto ai presunti intenti, è idonea proprio a consentire la cessione separata del bene accessorio rispetto a quello principale, il divieto in discorso ripropone integralmente l' iter logico argomentativo già percorso in relazione alle fattispecie di alienazione separata di unità immobiliare e posto auto con il corollario della applicabilità della eterointegrazione del contenuto contrattuale in relazione alla nullità parziale (artt. 1339 e 1419 cod. civ.).

Va poi notato come nel tempo successivo all'emanazione della legge, vennero emanati una serie di decreti legge non convertiti, in forza dei quali si disponevano deroghe rispetto ai divieti di cessione in alcune ipotesi (connesse al fatto che l'acquirente fosse comunque residente nel Comune in cui fossero ubicati i posti auto). In seguito alla mancata conversione in legge di detti provvedimenti si è posto il problema non tanto della sorte degli atti di alienazione che vennero stipulati nel tempo di provvisoria vigenza dei detti decreti (essendo intervenuto provvedimento normativo idoneo a farne salvi gli effetti), quanto del regime giuridico di questi beni, ormai non più connessi da un vincolo di pertinenzialità per così dire necessaria rispetto ad una determinata unità immobiliare. Secondo l'opinione preferibile nota9 l'unica limitazione consiste nel non poter mutare la destinazione a parcheggio auto di questi beni, costruiti fruendo delle agevolazioni già oggetto di analisi, ferma restando la libera alienabilità di essi, non più collegati da un vincolo inscindibile con un bene da considerarsi principale.

Alla travagliata problematica afferente al problema generale della cedibilità separata degli autoparcheggi rispetto alle unità immobiliari realizzate (la cui portata è stata ribadita anche in sede di novellazione del V comma dell'art. 9, che ha espressamente richiamato l'art. 41 sexies della Legge 1150/42) è stata introdotta dal legislatore una disposizione modificativa che ha mutato in maniera essenziale il quadro della materia.
L'art. 12 della Legge 28 novembre 2005, n. 246 ha aggiunto all'art. 41 sexies Legge 1150/42 il seguente comma:
"Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del I comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse". Nel braccio di ferro con i giudici quest'ulteriore intervento pareva aver avuto l'effetto di fare tabula rasa dell'interpretazione della normativa urbanistica resa fino al momento dell'entrata in vigore della detta legge.
Tuttavia la Corte di Cassazione è prontamente intervenuta a precisare la portata della novella. Essa infatti non avrebbe portata interpretativa, bensì novativa rispetto alla disciplina precedente. A tale qualificazione segue l'applicabilità dei nuovi criteri soltanto per l'avvenire, vale a dire per le nuove costruzioni che si realizzeranno ovvero per quelle costruzioni per le quali non siano state ancora iniziate le vendite delle singole unità che le compongono (Cass. Civ. Sez. II, 4264/06).
Attualmente si può dunque concludere nel senso del permanere dei vincoli in questione per quanto attiene alle edificazioni realizzate o comunque cedute dal costruttore prima dell'entrata in vigore della L. 28 novembre 2005, n. 246. Per quanto invece attiene alle costruzioni realizzate successivamente a tale data, vale la regola della libera cedibilità, anche separatamente rispetto ad unità immobiliare abitativa o commerciale, di box e/o posti auto. Gli autoparcheggi alienati separatamente non saranno inoltre gravati da alcun diritto in favore dei titolari delle altre unità immobiliari di cui si compone l'edificio. Rimane interamente ferma la specifica normativa dettata dalla c.d. Legge Tognoli, rimasta integra all'esito della novella in parola.

Note

nota1

Sull'argomento si confrontino Alpa, Parcheggio, posteggio, posto auto, in Contratto e impresa, 1987, pp. 385 e ss.; Irti, Riserva di spazi e parcheggi nelle nuove costruzioni, in Giust. civ., 1983, pp. 45 e ss.; Matassa, Spazi di parcheggio condominiali: punto e a capo, in Foro it., 1988, pp. 2932 e ss.; Morello, Il problema dei parcheggi al servizio dei nuovi condomini, in Vita not., 1985, pp. 509 e ss.; Alianello, Le aree per parcheggi: l'art. 18 della legge del 1967, n. 765 ed autonomia contrattuale secondo la giurisprudenza, in Giur. it., 1985, pp. 1057 e ss..
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nota2

Luminoso, Spazi destinati a parcheggio, regime delle pertinenze e disciplina del condominio, in Riv. giur. sarda, 1989, p. 71, parla infatti di pertinenze ex lege.
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nota3

A conferma del carattere imperativo ed inderogabile dell'art. 41 sexies della legge urbanistica, (Legge 1150/42) introdotto dall'art. 18 della Legge 765/67 (cd. legge ponte) si veda Cass. Civ. Sez. III, 1196/96 .
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nota4

Si confrontino p.es. Laurini-Malaguti-Santarcangelo, Gli spazi a parcheggio nella legge 6 agosto 1967, n. 765, in ST. CNN del 14 settembre 1990, p. 6, secondo i quali proprio l'art. 26 della Legge 47/85 (abrogato per effetto dell'art. 136 lett. f) del T.U. 380/01 ) avrebbe confermato che non vi era incompatibilità tra il regime pubblicistico del vincolo urbanistico e quello privatistico della pertinenza, in quanto il primo comprime, ma non annulla il secondo.
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nota5

Cfr. Ieva, La disciplina degli spazi per parcheggio, in Atti del Convegno di Studio, organizzato dal CNN dei distretti di Roma, Velletri e Civitavecchia (Roma, 16 novembre 1990), Milano, 1992, pp. 73 e ss.
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nota6

Casu, I parcheggi nella contrattazione privata, in Notariato, 1998, p. 469.
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nota7

Ieva, La disciplina degli spazi per parcheggio: atti del Convegno di studio, organizzato dal Consiglio notarile dei distretti riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia: Roma, 16 novembre 1990, Milano, 1992, p.74.
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nota8

La portata pratica di questa enunciazione si presta a risultati assolutamente aberranti. Si pensi ad un posto auto che costituisce pertinenza di un appartamento in comune di Milano posto viciino alla linea di confine con il comune di Corsico . Secondo la disposizione in parola sarebbe possibile che il proprietario del box ne faccia alienazione ad una persona che è proprietaria di un appartamento in comune di Milano posto dall'altra parte della città, mentre la stessa cosa non potrebbe essere fatta in riferimento ad un soggetto che, titolare di un appartamento posto in comune di Corsico a distanza di dieci metri rispetto al box intendesse farne acquisto per destinarlo a pertinenza dello stesso.
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nota9

Casu, op.cit., p. 471.
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Bibliografia

  • ALIANELLO, Le aree per parcheggi: l'art. 18 della legge del 1967 n. 765 ed autonomia contrattuale secondo la giurisprudenza, Giur. it., t. 1, 1985
  • ALPA, Parcheggio, posteggio, posto auto, Contratto e impresa, 1987
  • CASU , I parcheggi nella contrattazione privata, Notariato, 1998
  • IEVA, Gli spazi destinati a parcheggio nella legge Tognoli e nella legge n.765 del 1967: disciplina e problematiche a confronto, Milano, Atti del Convegno di Studio tenutosi a Roma , 1992
  • IEVA, La disciplina degli spazi per parcheggio: atti del Convegno di studio, organizzato dal Consiglio notarile dei distretti riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia: Roma, 16 novembre 1990, Milano, 1992
  • IRTI, Riserva di spazi e parcheggi nelle nuove costruzioni, Giust. civ., t. 1, 1983
  • LAURINI, MALAGUTI, SANTARCANGELO, Gli spazi a parcheggio nella legge 6 agosto 1967 n. 765, St. CNN 14/09/90, 1990
  • LUMINOSO, Spazi destinati a parcheggio, regime delle pertinenze e disciplina del condominio, Riv. giur.sarda, 1989
  • MATASSA, Spazi di parcheggio condominiali: punto e a capo, Foro it., 1988
  • MORELLO, Il problema dei parcheggi al servizio dei nuovi condomini, Vita not., 1985

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