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Mancata allegazione dell'attestato di prestazione energetica: legittimazione (non più) relativa a far valere la nullità



Ai sensi dell'art. 6, III comma, del D. Lgs. 192/05 occorreva allegare in originale o in copia autentica all'atto di vendita degli immobili di nuova realizzazione o ristrutturazione (successiva all'entrata in vigore del provvedimento, vale a dire in relazione ai quali la relativa domanda fosse stata presentata successivamente alla data dell' 8 ottobre 2005) un attestato di certificazione energetica relativo alle prestazioni energetiche ed eventualmente ad alcuni parametri energetici caratteristici dell'edificazione.

La disposizione, che valeva sia in relazione agli atti di alienazione dell'edificazione in blocco, sia di una singola unità immobiliare, era destinata ad avere pratica attuazione a far tempo dall'8 ottobre 2006 (dal momento che l'art. 6 del D. Lgs. cit. impone ai costruttori di procurarsi la certificazione entro un anno dall'entrata in vigore della normativa). La predetta disposizione è stata abrogata per effetto del modo di disporre dell'art. 35 del D.L. 112/08.

Ai sensi dell'VIII comma dell'art. 15 del D. Lgs. 192/2005 (parimenti abrogato dalla riferita novella), nell'ipotesi di violazione dell'art. 6 III comma (che per l'appunto imponeva l'allegazione dell'attestato in parola) era altresì prevista la nullità dell'intero contratto. Tale nullità poteva inoltre essere fatta valere soltanto dal compratore. Il legislatore, all'evidente scopo di assicurare l'osservanza delle disposizioni, aveva fatto ancora una volta ricorso alla sanzione della nullità, gravando dunque gli ufficiali roganti gli atti di alienazione dell'onere di provvedere ai controlli del caso. Trattavasi comunque di una causa di invalidità del tutto peculiare che si poneva nel solco delle c.d. "nullità di protezione" volte a tutelare una sola delle parti del contratto. La legittimazione ad agire era dunque riservata soltanto all'acquirente, contraente "debole" nel cui interesse la legge poneva la prescrizione.

La mancata emanazione delle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici aveva comunque determinato la pratica impossibilità di dare attuazione alla normativa nei tempi previsti. Con il D.Lgs. 311/06 era stata pertanto introdotta una disciplina transitoria, imperniata sul rilascio da parte del direttore dei lavori di un documento (l'attestato di qualificazione energetica) sostitutivo dell'attestato di certificazione energetica. A far tempo dal 1 febbraio 2007 pertanto era divenuto indispensabile allegare tale attestato ad ogni atto traslativo di unità immobiliare di nuova edificazione, per tali intendendosi gli edifici realizzati (ovvero radicalmente ristrutturati) in base a permesso di costruire o denunzia di inizio attività successivi alla data del giorno 8 ottobre 2005.

Successivamente è stata introdotta da ciascuna Regione una autonoma normativa volta ad imporre l'allegazione della certificazione (o quantomeno una dichiarazione della parte alienante ovvero di un tecnico da questa incaricato volta ad attestare la mancanza di impienti termici ovvero la rispondenza del fabbricato ai valori di dispersione meno favorevoli nella scala di certificazione) non pià a pena di nullità dell'atto di trasferimento, bensì di sanzioni pecuniarie anche specialmente rilevanti dal punto di vista economico. La congerie di disposizioni non è certo encomiabile e pone il problema di una moltiplicazione della disciplina in riferimento all'ambito locale di vigenza che complica in maniera importante il traffico giuridico.

In ogni caso va rilevato come il testo dell'art. 6, comma 2 ter D. Lgs.192/05 come novellato dal D.Lgs. n. 28 del 2011 avesse sostanzialmente renitrodotto le prescrizioni abrogate nel 2008. Infatti si era previsto che nei contratti di compravendita e di locazione di edifici e di singole unità immobiliari dovesse essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore avrebbero dovuto dare atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. In ogni caso, pur considerando tali tormentati interventi, il quadro normativo che ne è scaturito non ha convinto la Corte di Giustizia Europea, la quale (cfr. Corte Giustizia Europea, Sez. X, C345/12/13) ha censurato l'operato del legislatore italiano, per non aver previsto l’obbligo di consegnare un attestato relativo al rendimento energetico in caso di vendita o di locazione di un immobile in conformità degli artt. 7 e 10 della direttiva 2002/91/CE adottata dal Parlamento europeo.

La situazione è del tutto mutata per effetto della conversione in legge del D.L. 4 giugno 2013 n. 63 per effetto della Legge 3 agosto 2013 n.90. A far tempo dal 5 agosto 2013 era prevista a pena di nullità ex comma 3 bis dell'art. 6 del novellato D. Lgs. 192/05 (ripristinando l'originaria sanzione di cui al citato VIII comma dell'art. 15 del detto D. Lgs., tuttavia non quanto alla relatività della legittimazione attiva) l'allegazione dell'attestato di prestazione energetica a tutti gli atti di vendita e di locazione di unità immobiliari. Esplicitamente considerati anche gli atti a titolo gratuito (ma forse si tratta di una imprecisione, per tali dovendosi intendere quelli a titolo liberale), i quali non si sottraevano al rigore della legge. Le dette regole non val(evano) tuttavia per le alienazioni degli immobili pubblici (vale a dire per le cessioni effettuate direttamente dallo Stato e dagli altri enti pubblici ovvero dalle società veicolo finalizzate ad operazioni di cartolarizzazione) implicitamente esentate dall'obbligo di allegazione dell'attestato in parola che "può essere acquisito successivamente agli atti di trasferimento..." (art. 2 del D.L .31 ottobre 2013, n. 126). Conseguentemente sarebbe stata applicabile la causa di nullità di cui al riferito comma 3 bis dell'art. 6.

In relazione a questo tormentato quadro normativo è successivamente intervenuto il D.l. 145 del 23 dicembre 2013 che ha nuovamente novellato l'art. 6 del D. Lgs.192/05 determinando variamente l'entità delle sanzioni amministrative pecuniarie dovute a fronte della mancata allegazione dell'attestazione di prestazione energetica (fissate nella misura da 3.000 a 18.000 euro) ovvero della mancanza della dichiarazione informativa nelle ipotesi in cui le stesse risultano dovute. E' stata parallelamente eliminata la causa di nullità che era stata introdotta nell'agosto scorso, sorprendentemente "convertita" in nullità precaria o meglio, sanabile "a richiesta". Non si vede come altrimenti definire la nullità prevista dal comma VIII dell'art. 1 del D.l. 145/13, ai sensi del quale "Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa... si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3 bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all'entrata in vigore del presente decreto, purchè la nullità del contratto non sia ancora stata dichiarata con sentenza passata in giudicato". Rimarchevole la salvezza del giudicato: l'arditezza del legislatore non è fortunatamente giunta a vulnerare anche tale principio.

Guide operative pratiche


Quadri sinottici

  • Quadro sinottico DL Destinazione Italia in materia di certificazione energetica

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  • Certificazione energetica. le novità in vigore dal 1° ottobre 2015
  • Quesito n. 1125-2014/C, Il nuovo art. 3 del d.l. 25 settembre 2001 n. 351 dopo il decreto “sblocca Italia” (d.l. n. 133/2014)
  • I libretti di impianto ed i controlli di efficienza energetica
  • AGGIORNAMENTO Studio n. 657-2013/C, La disciplina nazionale della certificazione energetica. Guida Operativa 2014
  • Quesito n. 7-2014/DI, Allegazione APE con firma valida alla sottoscrizione ma con certificato scaduto al momento della stipula dell’atto
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  • Studio Civilistico n. 657-2013/C, La certificazione energetica (Dall'attestato di certificazione all'attestato di prestazione energetica)
  • Circolare N. 29/E, Interventi di eff. energetica, di ristrutturazione edilizia, acquisto di mobili per l’arredo e di elettrodomestici. detrazioni
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  • Chiarimenti in merito all’applicazione delle disposizioni di cui al decreto legge 4 giugno 2013, n. 63
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  • Allegazione dell’APE a pena di nullità - anche per gli atti traslativi a titolo gratuito
  • Decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 75
  • Quesito n. 197-2012/I e n. 369-2012/C, Scissione societaria e disciplina sulla certificazione energetica
  • Studio Esecuzioni Immobiliari n. 12-2011/E, Certificazione energetica ed espropriazione forzata
  • Studio 342-2011/C, Certificazione energetica degli edifici, il comma 2-ter dell’art. 6 del d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192
  • Modifiche introdotte dalla delibera di Giunta Regionale della Lombardia il 31-5-2011 in merito all'attestato di certificazione energetica
  • La certificazione energetica negli edifici, prime note sul nuovo comma 2-ter dell’art. 6 d.lgs. 192/2005
  • Studio n. 491-2009/C, I soggetti certificatori, indagine sulle norme nazionali e regionali
  • Studio n. 334-2009/C, La certificazione energetica degli edifici dal 1 luglio 2009
  • Quesito n. 543-2007/C e 152-2007/I, Attestato di qualificazione-certificazione energetica e fusione di società
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