In tema di vendita immobiliare
è di estrema importanza l'esatta identificazione dell'immobile che ne costituisce l'oggetto, sia esso un appartamento, una porzione di fabbricato, un fondo. A questo proposito gli estremi di identificazione catastale devono essere integrati con l'indicazione delle c.d. coerenze, vale a dire degli esatti confini perimetrali del bene (la cui specificazione esclude la censura di indeterminatezza del bene oggetto della vendita: Cass. Civ. Sez. II,
9857/07). Occorre anzi riferire che la giurisprudenza, nell'ipotesi di discordanza tra il dato catastale relativo al numero di
mappa e quello che scaturisce dall'indicazione delle coerenze, privilegia
proprio quest'ultimo (Cass. Civ. Sez. II,
7138/90)
nota1. In altre parole, i semplici dati catastali non possiedono una valenza determinante rispetto alla descrizione scaturente dal tenore del contratto, negli stessi compresa l'indicazione delle coerenze (Cass. Civ., Sez. II,
9896/10).
In ogni caso è stato deciso nel senso della determinatezza (o determinabilità) dell'oggetto della vendita che contenga il semplice riferimento al numero di mappale ai fini dell'identificazione del bene immobile (Cass. Civ. Sez. II,
6166/06).
Note
nota1
In dottrina viceversa si è prospettata la necessità che, in ipotesi di discordanza di questo tipo, occorra ricostruire l'effettivo intento delle parti (così Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt.dir.civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p.232; Rubino, La compravendita, in Tratt.dir. civ. e comm., vol.XXIII, Milano, 1971, p.109). Discutibile è inoltre l'eventuale rilevanza di dati o documenti estrinseci rispetto al contratto.Così è stato deciso che l'oggetto della vendita immobiliare debba essere di per sè determinato o determinabile con sicurezza per il tramite dell'inequivocabile identificazione degli esatti confini o di altri dati oggettivi, escludendosi la possibilità di fare riferimento ad un documento come la licenza di costruzione, estraneo al contratto (Cass. Civ. Sez. II,
6516/03). Controversi sono gli effetti, per quello che qui importa, dell'allegazione all'atto di vendita della planimetria catastale. In tal caso ci si può domandare se, nell'ipotesi di difettosa rappresentazione grafica del bene nella sua integralità, le porzioni dal medesimo eventualmente non risultanti debbano perciò reputarsi escluse dall'effetto traslativo. Anche se in un'ipotesi la S.C. si è pronunziata proprio in tal senso (Cass. Civ. Sez. II,
13338/03), ci si può legittimamente domandare se questa conclusione sia univocamente valida. Cosa dire dell'eventualità in cui le parti non rappresentate nella planimetria non possedessero alcuna residua autonoma fruibilità (come ad esempio un ballatoio posto in fregio all'ingresso e funzionalmente adibito al solo passaggio)? Risulterebbe arduo sostenere che dette porzioni siano rimaste di proprietà dell'alienante pure in esito al perfezionamento della vendita.
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