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L'individuazione dell'immobile oggetto della vendita


In tema di vendita immobiliare è di estrema importanza l'esatta identificazione dell'immobile che ne costituisce l'oggetto, sia esso un appartamento, una porzione di fabbricato, un fondo. A questo proposito gli estremi di identificazione catastale devono essere integrati con l'indicazione delle c.d. coerenze, vale a dire degli esatti confini perimetrali del bene (la cui specificazione esclude la censura di indeterminatezza del bene oggetto della vendita: Cass. Civ. Sez. II, 9857/07). Occorre anzi riferire che la giurisprudenza, nell'ipotesi di discordanza tra il dato catastale relativo al numero di mappa e quello che scaturisce dall'indicazione delle coerenze, privilegia proprio quest'ultimo (Cass. Civ. Sez. II, 7138/90; Cass. Civ., Sez. II, 817/2014) nota1.
In altre parole, i semplici dati catastali non possiedono una valenza determinante rispetto alla descrizione scaturente dal tenore del contratto, negli stessi compresa l'indicazione delle coerenze (Cass. Civ., Sez. II, 9896/10).
In ogni caso è stato deciso nel senso della determinatezza (o determinabilità) dell'oggetto della vendita che contenga il semplice riferimento al numero di mappale ai fini dell'identificazione del bene immobile (Cass. Civ. Sez. II, 6166/06).
Per quanto invece attiene alle risultanze di cui ad una planimetria che fosse stata allegata all'atto, a fronte di pronunzie che hanno deciso nel senso della prevalenza del tenore testuale di quest'ultimo rispetto alle difformità che emergessero dalla rappresentazione grafica, pur se oggetto di allegazione (Cass. Civ., Sez. II, 12594/13) è presente un orientamento secondo il quale invece planimetrie catastali e tipi di frazionamento possiedono pari valenza rispetto al testo contrattuale (Cass. Civ., Sez. II, 4934/2014). Cosa dire dell'ipotesi in cui nell'atto di vendita sia contenuto il riferimento ad una planimetria, peraltro non allegata, nella quale era graficamente rappresentata una porzione non più facente parte del bene siccome descritto in atto e comunque visto e piaciuto dall'acquirente nel corso delle trattative? E' stato deciso al riguardo come debba ritenersi prevalente il tenore testuale dell'atto (Cass. Civ., Sez. II, 21352/2014). Giova tuttavia rilevare come la pronunzia avesse ad oggetto una vicenda che aveva avuto luogo prima dell'entrata in vigore del dl. 78/2010, normativa che commina la nullità dell'atto per carenza di conformità tra situazione dei luoghi e risultanze catastali.

Va poi considerato il problema dell'eventuale variazione della consistenza del bene immobile, il quale nel corso della sua "storia" può ben subire modificazioni che ne rendono indispensabile una rappresentazione catastale diversa rispetto a quella originaria. In tal caso, come identificare correttamente il bene i cui estremi catastali siano in corso di aggiornamento? A questo interrogativo la S.C. ha risposto nel senso che, ai fini della corretta elaborazione della nota d trascrizione, sia sufficiente la menzione degli estremi di presentazione della denunzia di variazione (Cass. Civ., Sez. II, 21115/2015). Difficile tuttavia conciliare tale esito con il modo di disporre della già citata l. 122/2010 che ha convertito il d.l. 78/2010.

Le considerazioni che precedono non valgono per il contratto preliminare. E' stato deciso al riguardo come possa addirittura essere sufficiente la mera indicazione dell'indirizzo dell'immobile quando non sorgano dubbi sull'identità del bene (Cass. Civ., Sez. II, 24133/13).

Note

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In dottrina viceversa si è prospettata la necessità che, in ipotesi di discordanza di questo tipo, occorra ricostruire l'effettivo intento delle parti (così Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt.dir.civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p.232; Rubino, La compravendita, in Tratt.dir. civ. e comm., vol.XXIII, Milano, 1971, p.109). Discutibile è inoltre l'eventuale rilevanza di dati o documenti estrinseci rispetto al contratto.Così è stato deciso che l'oggetto della vendita immobiliare debba essere di per sè determinato o determinabile con sicurezza per il tramite dell'inequivocabile identificazione degli esatti confini o di altri dati oggettivi, escludendosi la possibilità di fare riferimento ad un documento come la licenza di costruzione, estraneo al contratto (Cass. Civ. Sez. II, 6516/03). Controversi sono gli effetti, per quello che qui importa, dell'allegazione all'atto di vendita della planimetria catastale. In tal caso ci si può domandare se, nell'ipotesi di difettosa rappresentazione grafica del bene nella sua integralità, le porzioni dal medesimo eventualmente non risultanti debbano perciò reputarsi escluse dall'effetto traslativo. Anche se in un'ipotesi la S.C. si è pronunziata proprio in tal senso (Cass. Civ. Sez. II, 13338/03), ci si può legittimamente domandare se questa conclusione sia univocamente valida. Cosa dire dell'eventualità in cui le parti non rappresentate nella planimetria non possedessero alcuna residua autonoma fruibilità (come ad esempio un ballatoio posto in fregio all'ingresso e funzionalmente adibito al solo passaggio)? Risulterebbe arduo sostenere che dette porzioni siano rimaste di proprietà dell'alienante pure in esito al perfezionamento della vendita.
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