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Supercondominio



Il supercondominio consiste nella considerazione unitaria di una pluralità di edifici, ciascuno dei quali, a propria volta, forma un condominio. L'unificazione tra più fabbricati condominiali dipende dal fatto che siano posti al servizio di essi talune pertinenze ed accessori (cfr. tuttavia Cass. Civ., Sez. II, 19799/2014 secondo la quale è sufficiente che siano comuni anche soltanto alcuni servizi, indipendentemente dalla sussistenza di enti comuni), quali esemplificativamente una comune area costituente l'accesso alla via pubblica, vani interrati ad uso autorimessa, box e locali tecnici, comuni servizi o impianti quali il riscaldamento e condizionamento, la piscina, la portineria etc. nota1.
La figura viene, sia pure in maniera implicita, considerata nell'art. 1117 bis cod.civ., norma introdotta per effetto della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (cfr. per un'ipotesi di applicazione analogica dell'art. 1117 cod.civ. al supercondominio nel tempo antecedente l'entrata in vigore della novella, Cass. Civ., Sez. II, 26766/2014).

Il problema pratico che si presenta in queste ipotesi è quello delle decisioni relative alla manutenzione, all'introduzione di innovazioni, all'esercizio delle facoltà di disposizione, al riparto delle spese di gestione.
Quanto alla configurazione giuridica, la giurisprudenza, anche prima della citata novella, delineava il supercondominio come un'ulteriore entità condominiale rispetto alla quale i singoli partecipi sarebbero comunque pur sempre i singoli condomini titolari della proprietà esclusiva di una qualsiasi unità immobiliare (Cass. Civ. Sez. II, 8066/05; Cass. Civ. Sez.II, 9096/00 ; Cass. Civ. Sez. II, 7286/96) nota2. Ne seguiva l'applicazione (anche in via estensiva: cfr. Cass. Civ. Sez.II, 13883/10) della normativa relativa al condominio per quanto attiene agli enti da considerarsi comuni ex art. 1117 cod. civ., dovendo invece le ulteriori strutture dotate di autonoma funzionalità essere eventualmente soggette alla normativa in tema di comunione ordinaria. Non avrebbe potuto dunque l'assemblea del supercondominio essere composta dai singoli amministratori dei veri complessi condominiali (Cass. Civ. Sez. II, 7894/94) nota3.
Ai sensi dell'art. 1117 bis cod.civ. le disposizioni in materia di condominio si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 cod.civ.. Non si farà dunque più questione di applicazione in via analogica ovvero estensiva della normativa condominiale, stante l'esplicito richiamo in via diretta.

Note

nota1

Si vedano Corona, Supercondominio, in Enc. dir., pp. 955 e ss.; Ditta, Il supercondominio, N. giur. civ., vol. II, pp. 481 e ss..
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nota2

In astratto sarebbe stato possibile concepire le pertinenze e le parti accessorie in discorso anche in chiave di una comunione ordinaria che si pone a fianco di una serie di condomini.
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nota3

La precisazione non è di secondaria importanza. La configurazione giuridica del supercondominio quale emerge dall'opinione dei giudici si sostanzia, a stretto rigore, nella costruzione di un ulteriore condominio a fianco di quelli già esistenti e facenti parte del complesso. In sostanza Tizio, proprietario di un appartamento nel condominio "Alfa1" sarebbe altresì partecipe dell'ulteriore condominio formato da tutte le parti accessorie ai condominii "Alfa 1", "Alfa 2" ed "Alfa 3". Sarebbe anche possibile configurare il supercondominio come condominio di condominii (una sorta di condominio di secondo grado). Con tutta evidenza in una struttura di tal genere i membri dell'assemblea sarebbero i singoli amministratori dei condominii, non già i vari proprietari esclusivi di unità immobiliari all'interno di ciascun condominio. Cfr. Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p. 527; Cervelli, I diritti reali, Milano, 2001, p. 283.
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Bibliografia

  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • CERVELLI , I diritti reali, Milano, 2001
  • CORONA, Il supercondominio, Milano, 1985
  • DITTA, Il supercondominio, N.giur.civ.

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