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Vendita di immobili a corpo e a misura



In materia di compravendita immobiliare riveste speciale rilevanza la differenza tra vendita a corpo (art. 1538 cod. civ. ) e vendita a misura (art. 1537 cod. civ. ) nota1.

Si ha la prima quando il prezzo è stato dalle parti determinato in relazione all'immobile nella sua globalità e non in quanto connotato da specifici aspetti dimensionali (superficie, cubatura) nota2 . Ad esempio, Tizio vende a Caio il fondo "alla riva" sito in contrada Bianca per 10.000 Euro. Si badi al fatto che l'indicazione della misura non è preclusiva della qualificazione della vendita come fatta a corpo, ogniqualvolta risulti appunto che l'intento dei contraenti fosse stato quello di fissare il prezzo del bene senza vincolarlo ai riferiti elementi dimensionali (es., Tizio vende a Caio il fondo "alla riva", cioè quello di 1000 metri quadrati, per 10.000 Euro). Il riferimento alla superficie qui appare unicamente in chiave di migliore identificazione del bene. E' chiaro tuttavia che anche nella vendita a corpo l'indicazione della misura non rimane senza conseguenze quando ecceda la ventesima parte dell'intero ex art. 1538 cod. civ. . Ciò ad eccezione dell'ipotesi in cui, nonostante la presenza di detta indicazione, possa essere esclusa, alla stregua dell'ermeneutica contrattuale, la valenza di siffatto riferimento, utilizzato dalle parti soltanto allo scopo di individuare il bene (Cass. Civ. Sez. II, 7238/95 ).

Si ha invece vendita a misura quando nel contratto viene indicata la misura dell'immobile ed il prezzo viene determinato in relazione all'unità di misura (100 ogni metro cubo, 1000 ogni metro quadrato, etc.) nota3. In questo caso la volontà delle parti è quella di far derivare la determinazione del corrispettivo da un'operazione matematica costituita dalla moltiplicazione del prezzo unitario stabilito per il numero delle unità di misura di riferimento (es.: Tizio vende a Caio un terreno edificatorio di 1000 metri quadrati) nota4. In giurisprudenza la distinzione spesso si intreccia con la diversa questione dell'individuazione del bene. Così si è deciso nel senso che la vendita a misura sarebbe caratterizzata dal fatto che la determinazione dei confini interverrebbe attraverso la misurazione, mentre la vendita a corpo si qualificherebbe in relazione alla determinazione e delimitazione del bene, in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura (Cass. Civ. Sez. II, 2337/76 2337/76; Cass. Civ. Sez. II, 3503/97 ). E' stato tuttavia evidenziato come la differenza tra vendita a corpo o a misura non possa produrre effetti in ordine all'individuazione della cosa compravenduta, per la quale l'indicazione dei confini svolge funzione essenziale ove sia precisa e riscontrabile sul terreno (Cass. Civ. Sez. II, 5045/78 ). In questo senso neppure i dati catastali avrebbero valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati (Cass. Civ. Sez. II, 9215/04 ). La distinzione rileverebbe quando fosse contestata tra le parti la prevalenza del criterio di riferimento costituito dalla indicazione di una determinata particella catastale ovvero di quello costituito dalla indicazione della misura della superficie del fondo venduto (Cass. Civ. Sez. II, 1906/79 ). Quest'ultima precisazione è importante perchè consente di comprendere il senso della commistione dei due riferiti aspetti. Il nodo si evidenzia quando la vendita ha luogo in relazione ad una porzione di terreno da stralciare da una maggior consistenza (es.: Tizio vende a Caio un appezzamento di terreno della superficie di 1000 metri quadrati da frazionare rispetto ad un fondo di 10.000 metri quadrati). In questo caso infatti il dubbio può investire proprio l'identificazione e la determinazione della porzione destinata ad essere alienata.

Le conseguenze della qualificazione della vendita come fatta a corpo ovvero a misura evidentemente variano nell'ipotesi in cui la consistenza dell'immobile si riveli diversa rispetto a quella originariamente stabilita dalle parti. Qualora infatti la vendita fosse stata fatta a misura "il compratore ha diritto ad una riduzione (del prezzo), se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto" (art. 1537 cod. civ. ). Se invece la vendita era stata fatta a corpo "non si fa luogo a diminuzione o a supplemento del prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto" (art. 1538 cod. civ. ). Ovviamente quest'ultima disposizione postula che una qualche indicazione sia stata introdotta nell'atto, altrimenti, si paleserebbe inattuabile nota5.

Sia per la vendita a corpo sia per quella a misura le riferite norme attribuiscono al compratore un diritto di recesso per l'ipote si in cui egli sia tenuto a corrispondere un supplemento di prezzo al venditore. Nell'uno come nell'altro caso questo accade quando l'eccedenza superi di un ventesimo la misura dichiarata nota6. Ai sensi dell'art. 1539 cod. civ. nell'ipotesi in cui l'acquirente eserciti il diritto di recedere, il venditore è tenuto alla restituzione del prezzo ed a fare rimborso delle spese del contratto. I diritti afferenti al supplemento, alla restituzione, al recesso sono assoggettati a termine prescrizionale breve annuale ex art. 1541 cod. civ. . Le disposizioni in esame sono state ritenute applicabili anche al contratto preliminare: ne segue che si palesa legittimo il rifiuto del promissario acquirente di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo soltanto una volta che sia stato ridotto il prezzo in relazione alla accertata minore estensione del bene (Cass. Civ. Sez. II, 8384/94 ).

Occorre a questo punto chiarire il rapporto tra la speciale disciplina della sistemazione delle divergenze tra misura prospettata e misura effettiva del bene immobile alienato e quella degli istituti generali della risoluzione per inadempimento, dell'annullamento per errore o per dolo. In altri termini, è necessario verificare se vi sia la possibilità per una delle parti di invocare uno dei detti rimedi allo scopo di ottenere la risoluzione del contratto ovvero l'annullamento del medesimo. Può, ad esempio, l'acquirente Tizio, che acquista un terreno da Caio allo scopo di costruirvi un'abitazione, dolersi perchè in esito alle verifiche effettuate, la superficie del medesimo risulta essere inferiore a quella dichiarata dal venditore e pari a 500 metri quadrati (misura minima per poter procedere ad attività edificatoria)?

A questo riguardo è stato deciso nel senso della compatibilità della disciplina qui in esame con l'errore in cui sia caduto uno dei contraenti, ciò che non potrebbe invece essere sostenuto quando tale errore fosse indotto dall'altro contraente (dolo negoziale). In quest'ultimo caso prevarrebbe la possibilità di domandare l'annullamento del contratto (Cass. Civ. Sez. II, 2575/83 ). Per quanto invece attiene ai rapporti con il rimedio della risoluzione per inadempimento (che diviene praticabile quando l'acquirente, una volta accertata la minore estensione del bene e il diritto alla riduzione del prezzo, rifiuti ingiustificatamente di pagare il corrispettivo ridotto al venditore nel termine previsto: Cass. Civ. Sez. II, 3235/84 ) verrebbe in esame una vera e propria inconciliabilità. I casi sono due: o il venditore ha garantito l'acquirente circa la quantità (ed allora sarà possibile agire domandando la risoluzione) oppure rimane a disposizione delle parti lo strumento qui in considerazione (Cass. Civ. Sez. II, 5271/78 ) nota7. Non mancano in giurisprudenza diverse affermazioni, come quella in base alla quale gli strumenti potrebbero anche concorrere, sia pure in base ai differenti requisiti che presuppongono. Così la possibilità di ottenere la risoluzione implicherebbe l'accertamento a carico di una delle parti del dolo o della colpa (Cass. Civ. Sez. II, 25/75 ; Cass. Civ. Sez. II, 180/86 ).

In concreto potrebbero darsi le ipotesi seguenti:
a) il venditore non ha dato alcuna garanzia circa l'estensione dell'immobile e la condotta del medesimo non può essere considerata nè dolosa nè colposa. A disposizione dell'acquirente si pone lo strumento della riduzione del prezzo ( ex art. 1537 cod. civ.).
b) Il venditore ha indotto in errore l'acquirente circa le caratteristiche dimensionali dell'immobile allo scopo di determinarlo alla conclusione del contratto. Quest'ultimo è annullabile per dolo negoziale.
c) Il venditore ha dato garanzia relativamente alla misura dell'immobile, in difetto della quale potranno essere attivati i rimedi di legge afferenti alla mancanza di qualità promesse (art. 1497 cod. civ. ).

Note

nota1

Occorre tuttavia precisare che questa distinzione assume rilevanza solo per determinare l'oggetto del contratto nella sua esatta quantificazione. Ove non rinverrano applicazione le norme speciali in parola laddove ci si trovi di fronte ad ipotesi di differenza tra la quantità effettiva dell'immobile già determinata al tempo della conclusione del contratto e la quantità consegnata. In questo caso si tratterà di un inesatto adempimento dell'obbligazione di consegnare, in relazione al quale l'acquirente sarà tutelato dalla disciplina ordinaria di cui all'art. 1453 I comma, cod. civ. (cfr. Rubino, La compravendita, in Tratt. dir. civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol. XXIII, Milano, 1971, p. 103). Va inoltre rilevato come può ben costituire condotta contraria ai principi di correttezza e buona fede quella del promittente alienante che, essendo vincolato da un contratto preliminare, si rifiuti di consentire al promissario acquirente di procedere alla misurazione del bene (Cass. Civ., Sez. II, 20393 del 5 settembre 2013).
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nota2

Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, vol. IV, Milano, 1954, p. 94.
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nota3

Greco-Cottino, Della vendita, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1981, p. 496 e Carpino, La vendita di cose mobili. La vendita di cose imobili. La vendita a termine di titoli di credito. La vendita di eredità, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, vol. XI, Torino, 1984, p. 346.
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nota4

Nella vendita a misura l'acquirente ha diritto di eseguire le verifiche ed i conteggi del caso prima di perfezionare l'atto traslativo, fermo restando l'inesistenza di un obbligo dell'altra parte di presenziare o di condurre separate indagini quando il risultato delle misurazioni non sia controverso (Cass. Civ, Sez. II, 11279/95 ).
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nota5

Entrambe le norme si pongono l'obiettivo di risolvere le conseguenze di un eventuale errore di calcolo, escludendo che lo stesso possa considerarsi determinante della volontà (cosa che avrebbe giustificato una azione di annullamento), prevedendo piuttosto un diritto ad una rettifica dell'oggetto del contratto. Tutto ciò nella sola vendita a misura, mentre nella vendita a corpo solo se la differenza eccede di almeno 1/20 (Rubino, op. cit., p. 106 e Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm. cod. civ., libro IV, Torino, 1991, p. 198).
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nota6

E' controverso in dottrina se il diritto di recesso presupponga sempre una eccedenza di almeno 1/20. Alcuni ritengono che occorra distinguere la vendita a misura, nella quale occorrerebbe che la misura efffettiva sia superiore al ventesimo di quanto indicato nel contratto, dalla vendita a corpo nella quale il diritto di recesso sarebbe riconosciuto ogniqualvolta sia dovuto un supplemento di prezzo senza alcuna valutazione della differenza (in questo senso Mirabelli, cit., p.199, anche se la dottrina prevalente si esprime nel senso indicato nel testo : cfr. Rubino, op. cit., p. 115 e Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir. civ. it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p. 248 e Duni, Problemi relativi alla vendita a corpo e non a misura, in Giust. civ., vol. IV, 1967, p. 136).
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nota7

In questo senso anche Bianca, op. cit., p.242 e Carpino, op. cit., p. 348.
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Bibliografia

  • BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
  • CARPINO, La vendita di cose mobili.La vendita di cose immobili.La vendita a termine di titoli di credito.La vendita di eredità, Torino, Tratt. dir. priv. diretto da Rescigno, vol. XI, 1984
  • DUNI, Problemo relativi alla vendita a corpo e non a misura, Giust.civ., IV, 1967
  • GRECO, COTTINO, Della vendita (Artt.1470-1547), Bologna-Roma, Comm. cod.civ. a cura di Scialoja-Branca, 1981
  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
  • RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971

Prassi collegate

  • I riflessi dell'erronea individuazione degli immobili sulla loro circolazione giuridica

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