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Nullità per mancanza della dichiarazione di corrispondenza oggettiva o soggettiva (l. 122/2010)


Con il D.L. 78/10 convertito dalla L. 30 luglio 2010, n.122 si è dato vita ad un'ulteriore e rilevante causa di nullità testuale relativamente agli atti traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali immobiliari. La disposizione, originariamente avente ad oggetto anche la costituzione di diritti reali di garanzia, è stata poi ristretta nella sua applicazione in sede di conversione del decreto legge. Lo strumento tecnico utilizzato è quello della novellazione (ad opera del comma 14 dell'art. 19 del riferito D.L.78/10) dell'art. 29 della Legge 52/85 (riguardante il sistema informatico dei registri immobiliari). Alla detta norma è stato aggiunto il seguente comma:
"1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.".
Per il tramite della riferita disposizione si vorrebbe assicurare la c.d. congruenza o coerenza oggettiva e soggettiva delle risultanze catastale rispetto ai dati ricavabili dai registri immobiliari. Come è noto infatti spesso il mancato allineamento tra tali dati (che rinviene quale antecedente storico la ripartizione di competenze tra l'ufficio del Catasto e quello della Conservatoria dei registri Immobiliari, attualmente riuniti nell'Ufficio del Territorio) conduce a difformi risultanze.
Talvolta la scheda catastale che rappresenta l'unità immobiliare risulta intestata a soggetti diversi in tutto o in parte rispetto agli effettivi titolari. Altre volte l'elaborato planimetrico non risulta invece conforme allo stato dei luoghi effettivo (a causa di intervenute modificazioni del bene legate a ristrutturazioni e/o ampliamenti). Tutto ciò è spesso fonte di imprecisioni e di lacune non soltanto in riferimento alla precisa esecuzione delle formalità relative all'alienazione di unità immobiliari, bensì anche della corretta applicazione delle norme fiscali e tributarie. Evidentemente per tale motivo il legislatore ha scelto di operare così radicalmente, sanzionando addirittura con la più grave delle conseguenze a livello civilistico, vale a dire con la nullità, gli atti che non assicurassero la predetta conformità oggettiva e soggettiva delle risultanze catastali. Non sarebbe sufficiente una menzione parziale, come quella della dichiarazione di conformità della sola planimetria catastale allo stato di fatto dell'immobile, a salvare l'atto dalle gravi conseguenze della nullità (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 8611/2014). Conseguentemente è stato reputato nullo l'atto (e sanzionato disciplinarmente il notaio rogante) che non conteneva la dichiarazione di conformità anche ai dati catastali, limitandosi a fare menzione esclusiva della conformità alla planimetria catastale (Cass. Civ., Sez. II, 11507/2016).

L'operatività delle disposizioni in parola è stata esclusa per le alienazioni degli immobili pubblici (vale a dire per le cessioni effettuate direttamente dallo Stato e dagli altri enti pubblici ovvero dalle società veicolo finalizzate ad operazioni di cartolarizzazione) ai sensi dell'art. 2 del D.L. 31 ottobre 2013, n. 126. Neppure rinverrà applicazione la causa di nullità più sopra riferita.

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