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Responsabilità del venditore-costruttore per rovina e difetti di cose immobili



Secondo un'opinione che in giurisprudenza conosce una certa fortuna, l'art. 1669 cod. civ. , disposizione che a rigore sarebbe dettata in materia di appalto, potrebbe rinvenire applicazione anche in materia di compravendita immobiliare. La detta norma prevede la responsabilità dell'appaltatore per rovina dell'edificio o evidente pericolo della stessa o altri gravi difetti, entro dieci anni dal compimento. Ciò purchè la denunzia venga fatta entro un anno dalla scoperta del difetto.

La prescrizione varrebbe infatti a disciplinare un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, come tale di ordine pubblico e non strettamente correlata alla stipulazione di un contratto di appalto nota1.

E' stato così deciso che il venditore che si occupi anche della edificazione di un fabbricato, ancorchè non vi provveda in proprio, appaltandola cioè ad un soggetto terzo, risponde nei confronti dell'acquirente dei gravi difetti dell'immobile (Cass. Civ. Sez. II, 3146/98 ; Cass. Civ. Sez. II, 7619/97 ; Cass. Civ. Sez. I, 2098/80 ).

Non pacifica è la nozione di "gravi difetti". Tali non sarebbero soltanto quelli in grado di incidere in maniera notevole sugli elementi strutturali dell'opera (come le fondamenta, i pilastri, le travature della copertura), bensì anche elementi secondari ed accessori (quali l'impermeabilizzazione, la pavimentazione, gli impianti: Cass. Civ. Sez. II, 8140/04 ; ancora le infiltrazioni di umidità e i difetti della copertura: Cass. Civ. Sez. II, 7254/06; Cass. Civ., Sez. II, 14650/13).

Note

nota1

A parere di alcuni (cfr. Giannattasio, L'appalto, Milano, 1977, p. 226) l'art. 1669 cod. civ. sarebbe applicabile ad ogni specie di compravendita. V'è invece chi reputa la norma suscettibile di interpretazione analogica alla sola vendita di cosa futura, a cagione dell'evidente somiglianza con l'appalto, nel quale viene dedotta un'obbligazione di facere che ha per risultato la costruzione del fabbricato (così Rubino, La compravendita, in Tratt. dir.civ. e comm., già diretto da Cicu-Messineo, vol. XXIII, Milano, 1971, p. 210, per il quale, quando la vendita sia stata conclusa dopo la costruzione dell'edificio sia stato costruito, mancando una autonoma obbligazione contrattuale di costruire, non potrà applicarsi l'art. 1669 cod. civ.). Prevale tuttavia in dottrina (cfr. Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm. cod. civ., libro IV, Torino, 1991, p. 453) l'idea secondo la quale la disposizione non sarebbe applicabile al di fuori dell'appalto; l'azione prevista da essa avrebbe natura contrattuale, come sarebbe provato dalla previsione della stessa nell'ambito della disciplina approntata dal codice civile relativamente ad un contratto tipico. Nè potrebbe costituire un argomento probante quello afferente alla natura extracontrattuale della responsabilità in parola, ciò che non ne eliminerebbe affatto la specialità.
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Bibliografia

  • GIANNATTASIO, L'appalto, Milano, Tratt. dir. civ. e comm. diretto da Cicu-Messineo, vol. XXIV, t. 2, 1977
  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968

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