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Realizzazione di autoparcheggi in condominio



L'art.1117 cod.civ., come novellato per effetto della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 annovera al n.2 "le aree destinate a parcheggio" tra gli enti comuni condominiali, in ciò innovando il previgente testo che non ne faceva per nulla menzione. La qualificazione in chiave di parte comune, in difetto di contrarie indicazioni del titolo di provenienza, importa l'applicabilità della regola di cui all'art.1117 ter cod.civ. e delle relative maggioranze.

Va osservato come in materia avesse avuto modo di incidere, sul presupposto della natura comune dell'area, la L. 122/89 (c.d. legge Tognoli). Essa ebbe ad introdurre importanti modificazioni in tema di disciplina dei parcheggi allo scopo di agevolare la costruzione o l'ampliamento di posti auto a servizio di fabbricati già edificati. Tra le prescrizioni di maggiore rilevanza può essere ricordata la sufficienza di quorum deliberativo pari alla maggioranza sia dei capi sia del valore millesimale ai fini dell'assunzione della deliberazione condominiale necessaria per procedere alla costruzione dei parcheggi, nonostante la natura di innovazione dell'opera (es: se richiedente la maggioranza dei partecipanti ed i due terzi del valore ai sensi degli artt. 1120 e 1136 cod. civ.).

Dunque è possibile che con tale maggioranza venga deciso il compimento delle riferite opere le quali, come appare evidente, potranno comportare esborsi economicamente non indifferenti. Cosa riferire della possibilità che i condomini dissenzienti, non volendo sobbarcarsene la spesa, non desiderino rendersi assegnatari di alcun posto auto? Si tratta di una problematica di non poca rilevanza, data l'esigenza di tutelare la posizione di chi potrebbe nel futuro comunque voler fruire di un'opportunità. Se, come pare, la deliberazione di approvazione dell'innovazione non può in alcun modo riuscire di pregiudizio per i detti dissenzienti, si deve ritenere che il parcheggio non possa esser realizzato in modo tale da destinare l'intera area a disposizione a favore soltanto dei condomini che abbiano votato favorevolmente. Questa conclusione sollecita ulteriori interrogativi: una volta che si reputi indispensabile comunque lasciare ai dissenzienti la possibilità di realizzare i posti auto di loro spettanza quando dovessero decidere in tal senso, come fare ad individuare chi sopporterà le spese strutturali che consentono l'utilizzo comune dell'autoparcheggio (corselli, rampe di accesso, sbancamenti)? Nel caso in cui non vi fosse lo spazio necessario per realizzare posti auto per tutti, come è possibile procedere? A quest'ultima domanda si può rispondere soltanto ritenendo necessaria una deliberazione assunta all'unanimità, che consenta appunto il sacrificio dei diritti di alcuni tra i condomini, pure dissenzienti, a futuramente poter disporre dei posti auto comunque di loro spettanza. Per la prima domanda si potrebbe prospettare un duplice criterio di imputazione delle spese. Il primo per il caso in cui i parcheggi rimanessero quelli costruiti in esito alla deliberazione che ha visto il dissenso di alcuni condomini. Il secondo per l'ipotesi in cui questi ultimi intendessero successivamente fruire della possibilità di realizzare i posti auto spettantigli, con l'insorgenza di un diritto di credito a favore di coloro che originariamente intrapresero l'opera ed a carico dei soggetti (un tempo) dissenzienti relativamente alle spese di struttura.

In ogni caso si deve registrare l'opinione della giurisprudenza che, muovendo in base all'assunto rappresentato dalla indispensabile comunanza del bene costituito dall'area comune destinata a parcheggio, tramite la ricomprensione della medesima nel novero degli enti di cui all'art. 1117 cod. civ. nota1, è giunta fino al punto di negare l'ammissibilità di una rinunzia da parte del condomino dei diritti sull'area predetta (Cass. Civ. Sez. II, 6036/95 ) nota2. La sottoposizione delle aree a parcheggio alla disciplina degli enti comuni sollecita una riflessione relativamente alla necessità o meno che le decisioni circa la regolamentazione dell'uso delle stesse debbano essere assunte all'unanimità (in quanto incidenti su diritti soggettivi spettanti ai singoli condomini). E' stato deciso al riguardo che, ogniqualvolta vengano poste prescrizioni di carattere oggettivo, senza che abbia luogo un'alterazione in pregiudizio soltanto di alcuni dei condomini ed a favore di altri, sia sufficiente l'adozione della deliberazione con la maggioranza qualificata (come riportata nel testo della norma in vigore fino al 16 giugno 2013) di cui al V comma dell'art. 1136 cod. civ. (Cass. Civ. Sez. II, 24146/04 ).

Note

nota1

Così in dottrina p.es. Luminoso, Spazi destinati a parcheggio, regime delle pertinenze e disciplina del condominio, in Riv. giur. sarda, 1989, p. 75.
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nota2

Va rilevato come in giurisprudenza, nel tempo precedente la riforma del 2012, si fosse ritenuto che le aree di parcheggio non rientrassero fra le parti comuni dell'edificio, tali ai sensi dell'art. 1117 cod. civ.. Si veda in proposito Cass. Civ. Sez. II, 7498/98 . Secondo Cass. Civ., Sez.II, 17882/03 sarebbe occorso piuttosto verificare caso per caso. La qualità di ente comune condominiale avrebbe dovuto essere riconosciuta soltanto se l'originario proprietario dell'intero compendio non avesse riservato tale area a sè medesimo nè l'avesse trasferita ad altri, piuttosto cedendola agli acquirenti delle singole unità immobiliari. La pronunzia giunse anche a specificare che, ove tale cessione fosse stata generica, la natura comune si sarebbe estesa all'intera superficie dei parcheggi. Nell'ipotesi in cui, invece, fosse stato attribuito a ciascun condomino in proprietà esclusiva il posto auto, la detta natura comune avrebbe riguardato esclusivamente il corsello di accesso e gli spazi di manovra.
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Bibliografia

  • LUMINOSO, Spazi destinati a parcheggio, regime delle pertinenze e disciplina del condominio, Riv. giur.sarda, 1989

Prassi collegate

  • Quesito n. 281-2012/C, Cessione di un posto auto automatizzato
  • Consiglio di Stato: vincolo di inedificabilità anche per i parcheggi interrati
  • I parcheggi condominiali tra esigenze della collettività e tutela del singolo

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