Acquisto di bene immobile in capo al figlio con i denari dei genitori

Nella prassi di tutti i giorni non è infrequente che i genitori acquistino con i propri denari un immobile che viene intestato al figlio. Quest’ultimo spesso non risulta titolare di reddito alcuno ovvero ha iniziato da poco l’attività lavorativa. Può essere inoltre che egli abbia uno o più fratelli, di modo che l’acquisizione immobiliare diviene anche l’occasione per i genitori di chiarire come tale incremento del patrimonio di uno soltanto dei figli non costituisca comunque fonte di un’iniquità e disparità di trattamento rispetto agli altri.
Appare chiaro che, in riferimento a tutto ciò, il ruolo del notaio possieda non poca rilevanza, coniugandosi delicati aspetti personali rispetto a temi squisitamente tecnici.
La fattispecie pone, dunque, aspetti problematici in riferimento ai seguenti nodi teorico-pratici:
1) finalità dell’intera operazione: scopi palesi e fini “latenti”;
2) configurazione giuridica della fattispecie;
3) tracciamento degli strumenti di pagamento utilizzati per pagare il prezzo al venditore;
4) possibili riflessi in materia di trattamento successorio: conseguenza operative in tema di collazione ed imputazione ex se;
5) problematiche tributarie legate all’imposizione indiretta e diretta;
6) eventuali strumenti di protezione della posizione dei genitori per l’ipotesi in cui desiderino conservare una qualche posizione di controllo sull’immobile acquistato.
7) In riferimento a quest’ultimo punto, le soluzioni pratiche divergono, a seconda del fatto se i genitori intendano dotarsi di una protezione “interna” oppure se si desidera che questa protezione possa qualificarsi come “reale”, rendendola cioè opponibile ai terzi, in modo tale da porsi assolutamente al riparo da mosse sconsiderate del figlio.

1) LE FINALITA’ PALESI E QUELLE RECONDITE DELL’OPERAZIONE

L’indagine circa lo scopo dell’intera operazione costituita dall’erogazione della provvista da parte dei genitori e del susseguente acquisto dell’immobile in capo al figlio è una delle corde più delicate della vicenda in esame.
Ne parliamo, sia pure brevemente, subito, anche se gli esiti ultimi del discorso (vale a dire la questione degli strumenti di protezione per i genitori) saranno affrontati in coda. Infatti l’inquadramento delle finalità per le quali un acquisto immobiliare, dunque una vicenda di speciale importanza, viene effettuata in capo al figlio con i denari dei genitori sono davvero variegate e informano di sé, a “cascata” molti degli aspetti giuridici e fiscali che affronteremo.
Gli aspetti non sono tanto tecnici, quanto umani. In un certo senso il notaio deve fare il maieuta e la tecnica è un posterius, tuttavia alla cui luce occorre poi conformare le soluzioni.
Chi sarà il vero proprietario dell’immobile? Perché, cari genitori, volete tutelarvi? Volete forse premunirvi per l’ipotesi in cui il figlio diventi “antipatico” o impazzisca, sposi una persona ingrata, ovvero per l’eventualità in cui voi “pagatori” abbiate a subire ristrettezze economiche?
Questi aspetti sono fondamentali al fine di rinvenire la via migliore per adeguare la volontà dei clienti.
Può infatti capitare che i genitori, d’accordo con il figlio, intendano semplicemente “parcheggiare” presso costui un appartamento acquistato come investimento, fruendo delle agevolazioni “prima casa” spettanti al figlio e di cui loro non potrebbero più fruire. In tal caso si tratterebbe di una sorta di intestazione fiduciaria del bene con l’intesa che, una volta palesatasi l’opportunità di rivendere il bene in condizioni favorevoli, l’incameramento del prezzo ricavato profitterebbe ai genitori. Nell’eventualità appare chiaro che la disciplina della natura giuridica dell’atto, degli aspetti legati alla situazione successoria generale dei genitori e dei rapporti tra i fratelli, delle conseguenze tributarie sarà assolutamente divergente rispetto a quella riconducibile all’ipotesi in cui i genitori eroghino i denari con i quali il figlio provvede ad acquistare l’immobile da adibire a propria abitazione stabile.
A mio modo di vedere questo è il vero perno attorno al quale ruotano le possibili soluzioni da offrire ai clienti, soluzioni la cui scelta postula dunque un’accurata messa a fuoco del substrato degli intenti di tutti i protagonisti della vicenda acquisitiva, vicenda non infrequentemente assai complessa ed articolata. Non può essere escluso che nel corso dei colloqui “vengano fuori” asimmetrie: potrebbe darsi che i genitori la vedano in un certo modo e che il figlio invece la veda in un’altra maniera oppure, più spesso, che tutti si accorgano che la cosa è molto più complessa di quanto sarebbero mai stati disposti a credere…
In questo senso va detto in maniera franca e leale (anche se, a rigore, si tratta di una considerazione metagiuridica) che, se i genitori giungessero a prospettare il mero intento di “intestare” l’immobile al figlio nel quale non nutrono alcuna fiducia, probabilmente il miglior consiglio sarebbe quello di illuminare l’effettiva presenza di intento “liberale”, ammesso che poi un tale intento vi sia.

2) LO STRUMENTO GIURIDICO

Onde dar corso all’acquisto immobiliare in capo al figlio con i denari dei genitori, soprattutto nel passato si ricorreva (per lo più allo scopo di incardinare la capienza patrimoniale di chi era sprovvisto di reddito, ma la soluzione valeva anche per il mero caso in cui, prescindendo da tale aspetto si volesse semplicemente beneficiare il figlio in misura tale da consentirgli di effettuare l’acquisto con provvista dei genitori) ad effettuare una donazione di titoli di stato o di denaro. Fruendo di tale liquidità il figlio provvedeva successivamente ad operare l’acquisto immobiliare.
Appare evidente come lo strumento della donazione diretta, pur lineare, si presenta praticamente ridondante e più costoso rispetto alla sintesi operabile per il tramite di una donazione indiretta consistente nel pagamento da parte dei genitori del prezzo della vendita nelle mani del venditore.

La soluzione più pratica appare pertanto quella di procedere all’acquisto del bene di cui un terzo è proprietario dando atto che il pagamento viene effettuato dai genitori, pure costituiti in atto a tale specifico fine.

Può essere utilizzato il semplice schema della compravendita, nella quale il figlio acquista direttamente dal venditore ed i genitori compaiono in atto al solo fine di provvedere, ai sensi dell’art. 1180 cod.civ., al pagamento, in tutto o in parte, del prezzo. Quest’ultimo viene adeguatamente “tracciato” ai sensi della c.d. “Bersani”, compiutamente indicando da quali fonti di provvista esso proviene. Viene in considerazione, al riguardo, l’istituto dell’adempimento del terzo, la cui causa, neutra in linea di principio, si colora di liberalità (indiretta) in riferimento alla mancata surrogazione.

In generale, circa l’elemento causale dell’adempimento di terzo, si veda:
Adempimento del terzo: l'elemento causale

Per una esplicazione della relativa dinamica giuridica, si veda:
Immobile acquistato dal figlio con i denari dei genitori

Premesse queste notazioni teoriche, per uno schema concreto di atto, si veda:
Compravendita con adempimento di terzo ex art. 1180 codice civile

3) IL TRACCIAMENTO DEGLI STRUMENTI DI PAGAMENTO

La soluzione qui propugnata, vale a dire la compravendita con adempimento di terzo viene ad essere particolarmente appropriata in relazione al tracciamento dei flussi di denaro.
Non si tratta semplicemente di adempiere alle prescrizioni di legge in materia di circolazione dei capitali e di individuazione dei flussi relativi agli strumenti di pagamento, ma anche di evitare l’insorgenza di problematiche fiscali legate all’eventuale (ingiustificata) percezione da parte dell’Agenzia delle Entrate di una capienza patrimoniale e reddituale in capo all’acquirente che ecciterebbe le indagini e darebbe luogo ad accertamenti presuntivi ed induttivi assai pericolosi.
Ciò vale attualmente tanto più in quanto sono stati messi a punto nuovi strumenti “antievasione” come lo “spesometro”.

Sul tema si veda:
a) in generale:
Limitazioni nell'utilizzo di denaro contante

b) in maniera più specifica, sulle varie configurazioni causali e sulla tracciabilità proprio in tema di liberalità:
Studio n. 107-2009/C, Tracciabilità delle movimentazioni finanziarie nel sistema delle donazioni e degli atti ricognitivi di liberalità

4) LA PEREQUAZIONE SUCCESSORIA DEI POTENZIALI COEREDI

Il fatto che i genitori abbiano provveduto a pagare il prezzo dell’immobile acquisito dal figlio non può non avere conseguenze sul trattamento degli eventuali coeredi di quest’ultimo. Ovviamente se costui fosse figlio unico, nulla quaestio. Certamente la questione dell’eventuale concorso con uno soltanto dei genitori, nella qualità di legittimario, non pone speciali problemi. Nelle altre ipotesi occorre piuttosto occuparsi della dinamica della collazione e della imputazione ex se e dei riflessi che la liberalità indiretta produce:
Intestazione di un bene a nome altrui
E' di assoluta rilevanza sottolineare come da Cass. Civ. 9282/92 più non sia stato revocato in dubbio come oggetto della collazione, nell’ipotesi sottoposta alla nostra indagine, sia il bene immobile e non già la somma di denaro necessaria per farne acquisizione.
Va tuttavia rilevato come questa impostazione più non possa essere accolta attualmente, soprattutto e nella misura in cui gli strumenti giuridici utilizzati allo scopo di risolvere il caso siano quelli appena prospettati.

La giurisprudenza in questione infatti si può dire fosse imperniata sui seguenti punti cardinali:
a) il riferimento ad un’operazione nella quale l’acquisto dell’immobile avviene direttamente in capo al figlio ed i denari vengono erogati dai genitori con modalità non trasparenti. La casistica operativa infatti è ambientata negli anni ’80 e ’90, tempo in cui, al di là della oggettiva assenza di disposizioni antiriciclaggio ed intese a consentire il tracciamento degli strumenti di pagamento, non v’era grande consapevolezza né dell’esigenza di dar conto in maniera precisa della natura liberale dell’attribuzione né delle conseguenze in riferimento della negoziabilità del bene.
b) l’esistenza corposa di un fenomeno inflattivo che rendeva assolutamente iniquo, in fase perequativa dei lasciti, il conferimento della mera somma di denaro al tempo dell’insorgenza dell’obbligo colla tizio.

Il quadro può tuttavia dirsi assolutamente mutato nei tempi attuali:
a) dal punto di vista economico all’inflazione si è sostituita una non indifferente deflazione, con specifico riferimento ai valori immobiliari;
b) ma quel che più (e direi che soltanto) conta è la considerazione giuridica del differente meccanismo dell’operazione. Non più opache attribuzioni più o meno “sottobanco” di denaro, bensì la chiara evidenza di una liberalità enunciata in atto, liberalità che ha quale oggetto indiscutibilmente una somma di denaro, ancorchè la stessa venga impiegata allo scopo di provvedere ad un acquisto immobiliare.

Se le considerazioni svolte possono essere condivise, possono trarsi rilevanti conseguenze:
a) la negoziabilità dell’immobile nel corso delle successive eventuali alienazioni che dovessero esser effettuate dal figlio (attualmente) acquirente dovrebbe essere agevolata e non subire le problematiche legate alla natura donativa dell’attribuzione. Se infatti è il denaro e non l’immobile oggetto della liberalità (indiretta) effettuata dai genitori, non si vede quale remora vi possa essere da parte del terzo aspirante ulteriore acquirente (e, soprattutto, della banca eventualmente finanziatrice) in ordine all’acquisto.
b) L’evidenza della liberalità dovrebbe indurre i genitori a cogliere l’occasione (magari sottolineata dal notaio) di condurre una vera e propria “sistemazione” delle posizioni degli altri potenziali coeredi dell’acquirente. Si fa notare, sul tema, come sia doveroso dare adeguata informazione alle parti sui futuri riflessi che la liberalità importa, soprattutto in relazione all’esistenza eventuale di altri fratelli dell’acquirente. Sarà così possibile confezionare una scrittura da consegnare in originale a tutti gli interessati, nella quale fare il punto della situazione ai fini di una futura perequazione dei rapporti tra tutti i discendenti di coloro che hanno effettuato la liberalità indiretta. Tale scrittura non può essere in alcun modo assimilata ad un patto successorio, in quanto in essa non si dispone in alcun modo dei futuri diritti in morte di un soggetto, ma semplicemente “cristallizza” la situazione chiarendo la portata delle anticipazioni effettuate a titolo di donazione indiretta dai genitori. Non sarà irrilevante fornire ai clienti adeguata spiegazione di come futuramente potrà incidere il contenuto della liberalità sui meccanismi della collazione e della imputazione ex se ai sensi degli artt. 737 e 564 cod.civ.. Spesso infatti l’intento dei genitori non è certo quello di determinare il venir meno della potenziale parità di trattamento tra i figli. L’eventuale contrario intento di far gravare sulla disponibile il contenuto attivo della liberalità indiretta dovrà rinvenire parimenti considerazione. Un’espressa dispensa dall’imputazione ex se ai sensi del III comma dell’art. 564 cod.civ. si paleserà indispensabile. Gioverà anche mettere a fuoco che, stante la differenza tra forma della dispensa dalla collazione (ritraibile addirittura interpretativamente) e forma della dispensa dalla imputazione, non si vengano a creare potenziali equivoci.

Dispensa dall'imputazione ex se : nozione e causa
Dispensa dalla collazione: nozione e causa
(sulla nozione e causa degli istituti citati)

Forma della dispensa dall'imputazione ex se
Forma della dispensa dalla collazione
(sulla forma delle due dispense, con speciale riferimento alla differenza tra le stesse)

5) PROBLEMATICHE TRIBUTARIE

Dal punto di vista tributario è possibile osservare:
a) quanto alla corresponsione dell’imposta di registro, la costruzione qui in esame si manifesta assolutamente a buon mercato. Infatti al più l’Ufficio potrebbe pretendere un’imposta (fissa se nei limiti della franchigia di legge) da evidenziarsi sull’importo della liberalità indiretta. Tale elemento sarebbe da esplicitare da parte del notaio in sede di predisposizione del modello 69 per la registrazione.
b) quanto alla possibile ripresa fiscale (“spesometro” ovvero altri strumenti messi in campo dall’Agenzia delle Entrate per sondare la capacità reddituale) l’adempimento del terzo contenuto nella vendita è assolutamente trasparente e privo di rischi per le parti.

Spesso le parti sono preoccupate per l’incidenza di tributi diretti come ICI e IRPEF. Una corretta informazione su questi aspetti sarà gradita al cliente. Evidentemente l’intestazione diretta dell’immobile al figlio si “sposa” bene, spesso, con la convenienza fiscale. Pr lo più infatti i genitori sono già titolari di altri immobili e l’eventuale ulteriore proprietà di unità immobiliare (ovvero l’usufrutto mantenuto su quella da acquistare) non costituirebbe certo una scelta fiscalmente conveniente. Il figlio infatti quasi sempre è in grado di fruire di franchigia in riferimento alla tassazione ICI e IRPEF, in concomitanza con la qualificazione dell’acquisto in chiave di “prima casa”.

6) STRUMENTI DI CONTROLLO DA PARTE DEI DONANTI

Quello del mantenimento di una forma di controllo in capo ai genitori che abbiano a versare i denari per l’acquisto effettuato in capo al figlio è una delle corde più delicate della vicenda in esame.
A mio modo di vedere questo è il perno attorno al quale ruotano le possibili soluzioni da offrire al cliente, soluzioni che nel primo caso (protezione “interna”) possono anche essere contrassegnate da una certa “leggerezza” operativa, mentre nella seconda ipotesi conducono a costruzioni assai più complesse e, talvolta, costose. Va detto in maniera franca e leale (anche se, a rigore, si tratta di una considerazione metagiuridica) che, se i genitori giungono ad un punto di così scarsa fiducia da immaginare sistemi di protezione più intensi di quelli di cui alla soluzione n.1) di cui infra, probabilmente farebbero meglio a soprassedere nel proprio intento “liberale”, ammesso che poi un tale intento vi sia.
I parametri da considerare, schematicamente, sono i seguenti:
a) la complessità giuridica,
b) l’opponibilità dello strumento di controllo dei genitori ai terzi,
c) le problematiche tributarie.

Ipotesi n.1
(tutela meramente interna)
Prescindendo dall’eventualità, invero non presente nel tema di base, dell’intestazione dell’usufrutto in capo ai genitori (ciò di cui si darà conto nell’ipotesi n.2) è possibile suggerire alle parti alcuni sistemi economici che si basano sostanzialmente sul perfezionamento di accordi di natura meramente obbligatoria inter partes e sul perfezionamento di un atto unilaterale (procura speciale) destinato ad eventualmente sortire effetti “esterni”.
È cioè possibile predisporre una scrittura privata che variamente contenga gli accordi effettivamente assunti tra le parti. La configurazione è mutevole.
a) impegno a non alienare. Il problema (che presuppone chiarita la questione della titolarità effettiva del bene) è quello del contenimento entro apprezzabili limiti di tempo del divieto di alienazione:
Divieto di alienazione

b) controdichiarazione in forza della quale o la proprietà viene ricondotta realmente ai genitori o quantomeno ad essi viene ad essere riconosciuto l’usufrutto. Questa costruzione è assai faticosa. Il primo nodo da sciogliere è quello di comprendere cosa realmente vogliano le parti.
Forse un’intestazione fiduciaria?
Il negozio fiduciario
Si tratta di una intestazione simulata?
Interposizione fittizia
La differenza può non essere perspicua:
Differenza tra simulazione, negozio indiretto e negozio fiduciario
Differenza tra interposizione reale e interposizione fittizia
La situazione non può non porre al notaio delicati problemi di natura deontologica e financo di responsabilità professionale. Il problema è quello della compatibilità tra stipulazione dell’atto da parte del notaio e consapevolezza della eventuale natura simulata dello stesso. Si aggiunga che la simulazione importerebbe anche notevoli conseguenze sull’assetto successorio, dal momento che il solo apparente incremento patrimoniale del figlio sarebbe foriero di non pochi problemi una volta apertasi la successione dei genitori (collazione? Imputazione ex se? Possibili liti legate al riconoscimento della natura simulata dell’atto con la conseguente riconduzione del bene all’asse ereditario).
c) predisposizione di una procura speciale irrevocabile volta a conferire, in via disgiuntiva, ad entrambi i genitori il potere di alienare il bene. Il tutto accompagnato da una scrittura inter partes. Quest’ultima sarà volta a chiarire:
1) la natura vera e reale della liberalità indiretta effettuata dai genitori,
2) l’incidenza di tale liberalità in relazione alle future vicende successorie anche ai fini della perequazione della situazione tra gli eventuali fratelli,
3) la disciplina dell’utilizzo dei poteri rappresentativi in capo ai genitori, funzionali a consentire a ciascuno di essi di cedere il bene a terzi in dipendenza di specifici eventi (situazione di improvviso bisogno dei genitori stessi, condotte riprovevoli del figlio donatario, etc.) e l’eventuale venir meno dell’obbligo di rendiconto insito nella procura (in termini pedestri: i genitori trattengono il denaro e non lo riversano al figlio).
Inconvenienti (rectius: caratteristiche) dell’utilizzo della procura sono:
1) la irrevocabilità soltanto apparente della medesima:
Revoca della procura
2) la possibilità che il figlio, indipendentemente dal conferimento della procura, ma soprattutto degli impegni assunti nell’ambito delle pattuizioni perfezionate nell’ambito della scrittura inter partes abbia ad alienare il bene e si dilegui con il corrispettivo. Questa circostanza, assolutamente patologica, deve tuttavia essere chiarita alle parti.
Conclusione: la compravendita nella quale il pagamento del prezzo sia effettuato in tutto o in parte dai genitori, con esplicitazione del meccanismo dell’adempimento del terzo è un sistema economico e poco complesso atto a fornire una risposta al caso 1. Lo strumento parrebbe anche prestarsi all’agevole perequazione dei diritti successori degli altri potenziali coeredi e non creare problemi in ordine alla circolazione del bene acquistato in riferimento alla provenienza liberale non già dell’immobile, bensì dei denari.
Strumento di controllo, avente rilevanza interna, può essere ritenuto il conferimento di procura speciale irrevocabile. Il tutto accompagnato da una scrittura inter partes (da consegnare anche ai fratelli dell’acquirente) volta a disciplinare in via sostanziale l’intera fattispecie, compreso l’eventuale esercizio dei poteri rappresentativi e la destinazione della somma ricavata nonché la perequazione dei rapporti tra i fratelli dell’acquirente. Dal punto di vista tributario lo strumento sembra infine adeguato ad evitare accertamenti fiscali sicuramente “pericolosi”.

Ipotesi n.2
(tutela esterna dotata di opponibilità)
Si desidera che il controllo da parte dei genitori sia di tipo “forte”, dunque connotato da un’opponibilità esterna o reale.
Al riguardo gli strumenti giuridici utilizzabili sono numerosi. Il vero problema è tuttavia costituito dall’interpretazione di una siffatta volontà dei genitori disponenti, i quali non parrebbero, a rigore, animati da un intento propriamente liberale, come abbiamo avuto modo di riferire più sopra.
2a) viene anzitutto in considerazione la possibilità di instaurare una posizione “reale” in capo ai genitori o determinando l’acquisto a loro favore di una quota (quale che sia) della proprietà del bene ovvero l’acquisto del diritto di usufrutto (magari vitalizio, con patto di accrescimento reciproco).
Molti i problemi, tra i quali, in via breve:
1) la spettanza delle agevolazioni prima casa;
2) la probabile incoerenza tra il valore dei diritti reali da intestarsi ai genitori e le somme da costoro messe a disposizione;
3) la parzialità della protezione;
4) le complicazioni riferite al pagamento dell’imposta ICI, IRPEF con l’aggravante della periodicità. Si aggiunga che occorrerebbe comunque completare la fattispecie con tutte quelle scritture a latere come già indicato nell’ambito della soluzione che precede (procura speciale per alienare i diritti in capo al figlio, scrittura perequativa per sistemare i rapporti tra i futuri coeredi, etc.).
2b) perfezionamento di contratto di locazione ultranovennale da trascriversi in favore dei genitori. A tutti gli aspetti negativi di cui alla soluzione che precede, occorrerebbe aggiungere anche quello dei maggiori costi da affrontare e dell’assenza di flussi di denaro che comporta la natura simulata della locazione, a meno di non intendere realmente provvedere al pagamento regolare dei canoni. È appena il caso di fare cenno dell’enorme complicazione che ne discenderebbe in riferimento alla futura apertura della successione (come imputare la somma anticipata dai genitori per l’acquisto?)
2c) costituzione di fondo patrimoniale (in favore della famiglia dei genitori). Soluzione effettivamente efficace e poco costosa. Limiti: a tacere della possibilità che i genitori vengano investiti da una qualche pretesa di pagamento in riferimento a debiti “familiari”, il fondo si può estinguere in esito alla morte di uno dei genitori ed è evidentemente impraticabile quando si tratti di unico genitore, vedovo. Inoltre la forma di controllo è limitata e dovrebbe essere accompagnata dal rilascio di procura speciale irrevocabile per assicurare la possibilità di alienare a terzi.

Documenti collegati

• Immobile acquistato dal figlio con i denari dei genitori
• Intestazione di un bene a nome altrui

Formulari clausole contrattuali

• Compravendita con adempimento di terzo ex art. 1180 codice civile