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Vendita di immobili, vendita di cose generiche. Ammissibilità. (Cass. Civ., Sez. II, sent n. 14585 del 26 maggio 2021)

La vendita di cose generiche, appartenenti ad un "genus limitandum", è ammissibile, in virtù del principio di conservazione del negozio giuridico, anche rispetto agli immobili, relativamente al "genus limitatum" costituito dal complesso di un determinato fondo. Sicché, laddove un terreno debba essere distaccato da una maggiore estensione e sia indicato soltanto quantitativamente, nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilità dell'oggetto, quando sia accertato che le parti avevano considerato la maggior estensione di proprietà del venditore come "genus", essendo stata la stessa perfettamente individuata nel contratto, nonché stabilito la misura della estensione da distaccare e sempre che per la determinazione del terreno non debba richiedersi una nuova manifestazione di volontà delle parti, null'altro occorrendo, ai fini della sussistenza del suddetto requisito, se non l'adempimento del venditore che deve prestare la cosa determinata solo nel genere ex art. 1178 c.c. Ne deriva che il requisito di determinabilità dell'oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei alla identificazione del terreno da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione, che ne individui la dislocazione nell'ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto che di un'altra risulti di per sé irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti, escluso ogni margine di dubbio sulla identità del terreno oggetto del contratto.

Commento

(di Daniele Minussi)
Si può dire che un bene, per propria natura infungibile come un immobile, venga in considerazione come fungibile in relazione alla volontà delle parti? La risposta è incerta. Se da un lato è stato deciso che non è configurabile una vendita immobiliare nella quale il bene immobile da trasferire viene considerato come bene di genere fungibile (Cass. Civ. Sez. III, 5113/77 ), in senso contrario si è rilevato come sembra validamente configurabile una vendita che abbia ad oggetto una porzione di terreno da stralciarsi da maggior consistenza nell'ambito di un vasto appezzamento, potendosi in tal caso fare applicazione del principio, tipico della vendita di cose generiche, in base al quale il venditore non può prestare cose di qualità inferiore alla media (Cass. Civ., Sez. II, sent n. 14585 del 26 maggio 2021; Cass. Civ. Sez. II, 1194/92). Così anche nel caso di specie, in cui la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva dichiarato la nullità del contratto preliminare di permuta di cosa presente contro cosa futura - avente per oggetto il 75% del terreno di proprietà delle promettenti venditrici contro il 25% delle costruzioni che il promettente permutante avrebbe realizzato sui suddetti fondi - per la indeterminabilità dell'esatta collocazione della parte di terreno e dell'esatta collocazione delle costruzioni risultando, in concreto, omesse sia la dimensione, sia l'esatta ubicazione dei fabbricati edificandi. Appare pertanto ammissibile la vendita generica di immobili non soltanto nel senso riferito di una determinata superficie di terreno da individuare in un più vasto ed indeterminato ambito, ma anche quando la determinazione sussista, dovendo l'individuazione riguardare unicamente la scelta tra i più immobili, appartenenti ad un genus limitatum. Si pensi alla vendita avente ad oggetto un posto auto scoperto, genericamente dedotto nel contratto (Cass. Civ. sez. II, 5225/83).

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