Contratto preliminare di vendita di porzione di edificio da costruire

di Daniele Minussi 25/06/2018 Libera

L'art. 2645 bis cod.civ., di recente introduzione in esito all'emanazione del d.l. 669/96, convertito con modificazioni nella l.30/97, assume in espressa considerazione la possibilità che il contratto preliminare di vendita immobiliare abbia ad oggetto un edificio in corso di costruzione, ovvero da costruire, vale a dire una cosa che non può non essere considerata come futura.

Giova osservare come, prima di tutto, occorre che l'oggetto della negoziazione sia determinato o determinabile, dovendo altrimenti essere considerato nullo alla stregua dei parametri di cui all'art. 1346 E' stato pertanto deciso che il contratto preliminare avente ad oggetto una porzione del fabbricato da edificare da scegliersi tra quelle realizzate non possa essere considerato valido (Cass. Civ., Sez. VI-II, 537/2018).

La particolare disciplina afferente alla trascrizione del vincolo preliminare portato da atto pubblico o scrittura privata autenticata richiede altresì, ai fini dell'effettuazione della pubblicità nei registri immobiliari^nota1, i seguenti elementi:

l'indicazione della superficie utile della porzione immobiliare e della relativa quota millesimale calcolata sull'intero fabbricato;
l'esecuzione della formalità della trascrizione con riferimento al bene per la quota, come sopradeterminata. L'art. 2645 bis cod.civ. prescrive inoltre che gli effetti propri della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote predeterminate, una volta che l'edificio possa dirsi venuto ad esistenza ^nota2.

Il problema è quello di stabilire quando la cosa futura possa definirsi attualmente esistente. Il VI comma della norma in esame ha risposto al quesito specificamente descrivendo la corrispondente situazione del fabbricato: esso si intenderà esistente quando sia stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e la copertura possa dirsi ultimata. Il mancato completamento dei tavolati interni e degli impianti, nonché di tutte le finiture, non risulta dunque di impedimento ai fini dell'esistenza dell'edificio.

Note

nota1

Si ritiene infatti che le indicazioni in questione siano necessarie solo ai fini della trascrizione, ma non della validità del contratto preliminare, la quale deve essere valutata con esclusivo riferimento al disposto dell'art.1346 cod.civ. (Triola, Della tutela dei diritti: la trascrizione, in Tratt. dir. priv., diretto da Bessone, vol. IX, Torino, 2000, p.72).
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nota2

Si tratta di una opportuna specificazione normativa che consente di individuare concretamente i beni sui quali opera l'effetto prenotativo della trascrizione del preliminare, nel quale vengono originariamente indicati solo la superficie e le quote millesimali del diritto spettanti al promissario (cfr. Bianca, Diritto civile, vol. III, Milano, 2000, p.598).
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