Servitù per vantaggio futuro

L'art.1029 cod.civ. prevede la generica possibilità di convenire la costituzione di una servitù per assicurare ad un fondo un vantaggio futuro, non ancora attuale.

Il II comma contiene una prescrizione più specifica, ammettendo altresì che la costituzione della servitù possa intervenire a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare: in questo caso la costituzione non ha effetto se non dal giorno in cui l'edificio è costruito o il fondo è acquistato ^nota1.

La giurisprudenza configura il fenomeno di cui al II comma dell'art. 1029 cod.civ., a differenza di quello di cui al I comma (nel quale si ha l'immediata costituzione del diritto reale parziario), come costituzione di un rapporto avente natura obbligatoria, stante l'inesistenza dell'edificio, per l'appunto da costruirsi, rapporto idoneo a "trasformarsi" in diritto reale in esito alla costruzione del bene a vantaggio del quale è stata prevista la servitù (Cass. Civ. Sez.II, 4839/89 ; Cass. Civ. Sez. II, 8227/97 ) ^nota2. Da porre adeguatamente a fuoco la distinzione tra le due fattispecie previste dalla norma in esame. La differenza si impernia non tanto sulla attualità dell' utilitas apportata dalla limitazione imposta sul fondo servente, quanto sull'inerenza di tale utilità rispetto al fondo servente in quanto tale ovvero rispetto all'edificazione da realizzare (Cass. Civ. Sez. II, ord. 12551/2023).

Note

nota1

In generale sul tema si confrontino p.es. Bigliazzi Geri-Breccia- Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1980, p.249; Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006, p.251.
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nota2

Si vedano in tal senso anche Torrente-Schlesinger, Manuale di diritto privato, Milano, 2007, p.363; Armati, Questioni e orientamenti in tema di servitù a favore e a carico di un edificio da costruire, in Giur. agraria it., 1967, pp.429 e ss.; Ajello, L'art. 1029 cod. civ. e la possibilità di costituire una servitù per un vantaggio futuro del fondo, in Giur. agraria it., 1969, p.99. La dottrina maggioritaria peraltro è alquanto critica nei confronti di questo indirizzo, preferendo ricostruire la fattispecie prospettata come un negozio sottoposto a condizione sospensiva. Così p.es. Perlingieri, La pretesa conversione del negozio c.d. obbligatorio o ad effetti obbligatori, in tema di servitù a favore e a carico di edificio da costruire, in Riv. giur. edil., t.2,1964, pp.256 e ss. e Rapporto preliminare e servitù su edificio da costruire, Napoli, 1966, p.84; Agostino, In tema di servitù a carico di edificio da costruire, in Giur. agraria it., t. I, 1976, pp.211 e ss.; Grosso-Deiana, Le servitù prediali, in Tratt. dir. civ. it., diretto da Vassalli, Torino, 1963, p.144. Dato che tale negozio produrrebbe alcuni effetti pur in pendenza della condizione, vi è chi lo ha definito anche negozio ad effetti tipici parzialmente sospesi. Si veda Branca, Servitù prediali (artt.1027-1099), in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1987, p.45.
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Bibliografia

• AGOSTINO, In tema di servitù a carico di edificio da costruire, Giur. agr. it., t. I, 1976
• AJELLO, L'art. 1029 cod.civ. e la possibilità di costituire una servitù per vantaggio futuro del fondo, Giur. agr. it., 1969
• ARMATI, Questioni e orientamenti in tema di servitù a favore e a carico di un edificio da costruire, Giur. agr. it., 1967
• BRANCA, Servitù prediali (Artt. 1027-1099), Bologna-Roma, Comm. cod. civ. a cura di Scialoja-Branca, 1987
• PERLINGIERI, La pretesa conversione del negozio c.d. obbligatorio o ad effetti obbligatori, in tema di servitù a favore e a carico di edificio da costruire, Riv.giur.edil., II, 1964
• PERLINGIERI, Rapporto preliminare e servitù su edificio da costruire, Napoli, 1966