Varie sono le situazioni che devono essere vagliate dal notaio.
In primis il controllo relativo all'
identità personale delle parti. Al riguardo non è sufficiente l'esibizione e l'esame del documento di identità, essendo necessario che l'accertamento si fondi anche su elementi ulteriori (cfr.
Cass. Civ. Sez. II, ord. 15490/2023; Cass. Civ., Sez. III,
11767/2017;
Cass. Civ. Sez. III, 15599/2021;
Cass. Civ. Sez. VI-III, 27293/2021;
Cass. Civ. Sez. III, ord. 41801/2021).
La preventiva verifica dell'esistenza dei poteri rappresentativi (Cass. Civ. Sez. I,
24939/07)
nota1, della
capacità delle parti (che non devono essere incapaci di agire, dichiarate fallite (nel tempo di vigenza della pregressa legge fallimentare), etc. (cfr. Cass. Civ., Sez. III,
27614/19; Cass. Civ., Sez. III,
26908/2014) della
libertà e disponibilità del bene, del controllo delle provenienze e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura (e non soltanto: si pensi all
'esistenza di usi civici: cfr.
Cass. Civ. Sez. III, 4911/2022; Tribunale di Avezzano,
30 aprile 2015 (dovendosi rilevare come, da ultimo, secondo
Cass. Civ. Sez. III, ord. n. 15035/2023 è sufficiente la consultazione del certificato di destinazione urbanistica), di vincoli come quello archeologico: cfr. Cass. Civ., Sez. III,
25113/2017), nonché l'informativa al cliente sul suo esito e, nell'ipotesi di constatazione di presenza di vincoli, di trascrizioni (anche in relazione a domande divisionali: Cass. Civ., Sez. III,
2525/2019), di iscrizioni pregiudizievoli,
la dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto (
Cass. Civ. Sez. III, ord. 20698/2021;
Cass. Civ., Sez. III, ord. n. 33439 del 14 novembre 2022;
Cass. Civ. Sez. III, ord. 31936/2023) costituiscono, salva l'espressa dispensa degli interessati dalla suddetta verifica (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-II,
14169/2019) obblighi derivanti dall'incarico conferitogli dal cliente (cfr. Appello di Roma, 19 febbraio
2013, si veda tuttavia Cass. Civ., Sez. III,
25111/2017 sui vincoli già noti e conosciuti ai contraenti). Quanto all'arco temporale dei controlli, non è detto che gli stessi debbano limitarsi al ventennio antecedente, ogniqualvolta siano evidenti circostanze concrete in forza delle quali sia probabile l'esistenza di gravami comunque opponibili (cfr.
Cass. Civ. Sez. III, 25356/2021).
Quanto alla
situazione urbanistica degli immobili ed ai relativi controlli, va detto chiaramente come facciano stato le dichiarazioni rese dalla parte venditrice, la quale dovrebbe, in linea di massima, avvalersi di tecnici allo scopo di fornire dati corretti ad aggiornati (si pensi all'esigenza di individuare non soltanto i titoli abilitativi edilizi primigeni, ma anche quelli susseguenti, comprese eventuali pratiche di condono edilizio. Da questo punto di vista il notaio, il quale è tenuto ad ammonire le parti dichiaranti circa le conseguenze delle dichiarazioni false o inveritiere (con speciale riferimento alla edificazione del fabbricato antecedente la data del 1 settembre 1967), non può dirsi certo tenuto a svolgere i relativi accertamenti, i quali, come detto, competono alla parte alienante e ai tecnici da essa incaricati (
Cass. Civ. Sez. III, ord. 14567/2023). Lo stesso è a dirsi per quanto attiene alle dichiarazioni di conformità catastale.
Cosa riferire nell'ipotesi in cui, a fronte del mancato rilievo dell'esistenza di un pignoramento da parte del notaio, l'acquirente non abbia comunque pagato alcun prezzo, nè sostenuto spese? E' stato deciso al riguardo come non si evidenzi alcun pregiudizio risarcibile (Cass. Civ., Sez. I,
17810/2019). Il controllo deve investire anche aspetti come la vigenza e la durata del provvedimento amministrativo che costituisca eventualmente la fonte del diritto derivato oggetto dell'atto di disposizione (cfr.
Cass. Civ. Sez. III, ord. 2493/2021).
Specialmente importante è il riferito
controllo delle provenienze e, inversamente, la sua omissione quando non addirittura la mancanza della menzione delle stesse (cfr. il caso, invero clamoroso, della mancata evidenza dell'acquisizione di un immobile per usucapione, peraltro neppure giudizialmente accertata, in sede di vendita del bene: si veda Cass. Civ., Sez. II,
32147/2018 nonchè
Cass. Civ. Sez. II, 11186/2021). L'esecuzione della formalità pubblicitaria conseguente alla stipula dell'atto deve inoltre essere diligentemente eseguita: diversamente il notaio non potrebbe non rispondere del danno (come ad esempio nel caso di errore nella compilazione della nota di trascrizione che consenta l'iscrizione di una susseguente ipoteca giudiziale: cfr.: Cass. Civ., Sez. III,
4726/2019).
In materia societaria al notaio compete il controllo sull'oggetto sociale alla stregua delle norme dell'ordinamento. Così è stata disposta una sanzione disciplinare per il notaio che abbia stipulato l'atto costitutivo di una società che non aveva i requisiti per lo svolgimento di attività finanziarie ex art.
106 del T.U. 385/96 nei confronti del pubblico, pur annoverate nella parte descrittiva dell'oggetto sociale (Cass. Civ., Sez.II,
2220/13). Ancora è stato reputato passibile di sanzione disciplinare il notaio che aveva ricevuto una pluralità di atti costitutivi di srl il ove a garanzia del capitale iniziale erano state prestate fidejussioni di società finanziarie e non bancarie (Cass. Civ., Sez. II,
11664/2015).
Il notaio è parimenti responsabile del
controllo di legalità delle singole clausole che compongono lo statuto, dovendo controllare che ciascuna di esse risponda alla legge (cfr. Cass. Civ., Sez. III,
15892/11 in tema di clausola compromissoria). L'ambito del diritto successorio è specialmente delicato. Si pensi alla complessità di procedimenti come quello di accettazione d'eredità con beneficio d'inventario. Il mancato rispetto dei rigorosi termini previsti dalla legge per ciascuna fase può ben comportare danni anche notevoli (si pensi al chiamato che per cautela abbia inteso proteggersi da passività ereditarie che poi finiscano per colpirlo a causa del mancato rispetto delle regole proprie della procedura). Ovviamente occorre che anche il cliente, per così dire, "faccia la sua parte": così se costui abbia omesso di produrre documenti necessari a dare impulso al procedimento pur essendo stato più volte sollecitato dal notaio, costui non è responsabile degli eventuali pregiudizi che ne siano scaturiti (Cass. Civ., Sez.II,
3137/13). Il notaio risponde, come d'altronde qualsiasi altro professionista, anche della corretta compilazione della denunzia di successione che sia stato incaricato di predisporre, come anche delle pratiche accessorie (si pensi alla istanza di attribuzione di rendita catastale per le unità che ne fossero prive: cfr. Cass. Civ., Sez. III,
3768/2017).
I citati controlli quindi fanno parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale. Neppure è possibile, ai fini di far venir meno la responsabilità, invocare l'arretrato da parte dei pubblici uffici nell'esecuzione delle formalità pubblicitarie, quando esistano comunque strumenti atti a superare tali ritardi (si pensi alla consultazione del c.d. "modello 60" ai tempi in cui la Conservatoria dei RRII non era completamente informatizzata: Cass. Civ., Sez. III,
22398/11).
Ancora il notaio è stato reputato responsabile per aver omesso di eseguire
l'annotazione dell'atto di costituzione di fondo patrimoniale a margine dell'atto di matrimonio (Cass. Civ. Sez. II,
16187/03) nonchè per avere errato nell'indicazione del nome nel redigere un verbale di protesto (Cass. Civ. Sez. III,
7495/08). Ovviamente ciò non esclude la responsabilità dell'istituto di credito per l'eventualmente illegittima levata del protesto (
Cass. Civ. Sez. I, 2549/2020). Al notaio sono inoltre demandati ulteriori compiti aventi rilevanza pubblicistica, che si sostanziano nell'erezione di inventari, nell'attività di protestare titoli di credito. Ne segue che egli sia responsabile per la condotta negligente nella esplicazione di tali compiti (cfr. Cass. Civ., Sez. III,
15861/2015 in tema di ritardo nel protesto di assegno bancario). Non è tuttavia sufficiente, ai fini del risarcibilità del danno, la mera illegittimità del protesto: occorre anche che essa si sia sostanziata in un pregiudizio concreto (Cass. Civ., Sez. III,
10904/2017).
Per converso
è stato negato rientrare nell'ambito della prestazione notarile l'accertamento della solvibilità del compratore nel caso di pagamento dilazionato ovvero il fatto di dover consigliare alla parte l'effettuazione di specifici accertamenti (quali ad esempio l'inesistenza di vizi, etc.): si veda Cass. Civ. Sez. II,
7707/07 oppure della valenza delle dichiarazioni di una delle parti (es.: di aver provveduto ad estinguere il debito ipotecariamente garantito: cfr. Cass. Civ., Sez. III,
21792/2015). Ancora: non risponde il notaio nei confronti della Banca per il minor valore del cespite cauzionale rispetto a quello che si sarebbe potuto ritrarre dalla risultanza dei dati catastali citati nell'atto (
Cass. Civ. Sez. III, ord. 25865/2020). Neppure sarebbe responsabile il notaio per il sol fatto di aver omesso la riconsegna della procura al mandatario
in rem propriam sulla base dell'affermazione di costui di aver subito un danno per la semplice mancata alienazione di un immobile, occorrendo la prova della successiva devalutazione del bene (Cass. Civ. Sez. III,
24682/09). Il notaio ovviamente risponde anche in relazione alla
mancata esecuzione delle formalità pubblicitarie intese a conferire opponibilità ai contratti ed alle pattuizioni perfezionate per il tramite del suo ministero (cfr., in tema di costituzione di fondo patrimoniale, Cass. Civ., Sez. III,
20995/12). Si veda tuttavia, in tema di trascrizione del testamento contenente
institutio ex re certa relativamente a beni immobili, Cass. Civ., Sez. II,
4485/2014, secondo la quale la parte richiedente può esonerare il notaio dall'esecuzione della formalità senza che quest'ultimo incomba in addebiti disciplinari.
Come è noto ogni notaio deve essere assicurato in relazione alla responsabilità che scaturisce dall'eventuale colpa professionale.
Quid juris nell'ipotesi di mancato avviso del sinistro all'assicuratore? Quando la condotta del professionista sia stata volontariamente orientata nella consapevolezza della propria negligente condotta, l'indennità non risulterà dovuta (
Cass. Civ. Sez. III, 21533/2021).
Note
nota1
Accertamento dell'identità della parte e dell'esistenza di poteri rappresentativi sono aspetti che si possono intrecciare: si pensi al caso in cui taluno, spacciandosi per il proprietario di un bene, sottoscriva una procura a vendere. Al riguardo è stato deciso che il notaio che non abbia diligentemente adempiuto ai propri obblighi professionali con la dovuta diligenza può essere considerato responsabile nei confronti dell'aspirante acquirente (come tale terzo rispetto al conferimento della procura), sussistendo un immanente "obbligo di protezione" (
Cass. Civ. Sez. III, 7746/2020).
top1 Guide operative pratiche
Bibliografia
- ALPA, Aspetti attuali della responsabilità del notaio, Riv. not. , fasc.5-6, 1984
- AMITRANO, Accertamento, da parte del notaio, dell'identità delle parti e responsabilità professionale del medesimo, Riv. giur. sarda, Vol. I, fasc.1, 1996
- ANDRETTA, Scrittura privata autenticata e responsabilità del notaio, Riv. notar., Vol. I, 1994
- ANDRINI, Responsabilità del notaio e atto annullabile. Aspetti notarili e nuovo orientamento della Cassazione sull'art.28, Vita not., Vol. II, 1998
- ANGELONI, La responsabilità civile del notaio: il punto sull'evoluzione normativa e giurisprudenziale anche con riferimento al recepimento della direttiva Cee 93/13 sulle clausole abusive, Contratto e impresa, II, 1999
- ANGELONI, Responsabilità del notaio e clausole abusive, Milano, 1999
- ANTINOZZI M., La responsabilità del notaio per attestazione d'identità personale non rispondente al vero, Dir. e prat. assicur., 1987
Prassi collegate
- Studio n. 658-2016/C, La vendita delegata dopo le ultime riforme
- Il notaio non risponde per la mancata comunicazione della pec al registro delle imprese
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- Quesito n. 610-2009/C, Atto di assenso a cancellazione di ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo
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