Mancata rilevazione dell'esistenza di uso civico sul bene oggetto di mutuo. responsabilità professionale del notaio, (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 4911 del 15 febbraio 2022)

Il notaio incaricato della stipula (o anche della sola autentica delle sottoscrizioni) di atti aventi ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell’atto ma deve compiere l’attività necessaria ad assicurare serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle dette parti, poiché contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo d’informazione e consiglio.
In caso di stipula di atti relativi ad immobili siti in zone in cui vi sia il potenziale rischio di sussistenza di vincoli di qualsiasi natura che incidono sulla loro commerciabilità, il notaio è tenuto ad effettuare indagini ulteriori e più approfondite di quelle svolte ordinariamente, onde accertare la effettiva libertà dei beni oggetto degli atti rogati a suo ministero.
Il rilevo dell’esistenza di eventuali usi civici gravanti sul terreno dove sono edificati gli immobili ipotecati e dei conseguenti limiti alla commerciabilità degli stessi, costituisce una questione che senz’altro rientra nel tipico oggetto della competenza professionale del notaio (precisamente nel suo dovere di consiglio e di segnalazione alle parti delle ragioni che potrebbero incidere negativamente sugli effetti degli atti stipulati e sul risultato pratico perseguito dalle parti con detti atti), trattandosi di vincoli di natura giuridica sui beni oggetto della costituenda garanzia, incidenti sulla corretta efficacia della stessa, non di una questione tecnica di estimo.
Il soggetto che si rivolge ad un notaio per stipulare un determinato atto, così affidandogli (in mancanza di clausola di espresso esonero) anche il compito di effettuare le necessarie indagini sulla libertà da vincoli dei beni oggetto di quell’atto, non può certo essere ritenuto corresponsabile dell’omissione di dette indagini, che aveva in realtà commissionato al notaio stesso.

Commento

(di Daniele Minussi)
Che il notaio sia responsabile professionalmente dell'esecuzione di tutti gli accertamenti sulla condizione giuridica di un bene oggetto di vendita ovvero di costituzione di garanzia reale in relazione ad un mutuo ipotecariamente garantito è invero principio non revocabile in dubbio. Il vero problema, nella fattispecie, era costituito dalla difficoltà di accertamento dell'esistenza, sul bene oggetto della negoziazione, del diritto di uso civico (cfr. sul tema Tribunale di Avezzano, 30 aprile 2015). La mera consultazione delle risultanze dei pubblici registri immobiliari non sarebbe infatti idonea a condurre gli accertamenti del caso: gli elenchi del commissario liquidatore di cui alla legge del 1927 sono di difficile reperimento anche se alcuni Comuni segnalano l'esistenza di tali diritti in sede di rilascio del certificato di destinazione urbanistica.

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