Acquisto per usucapione non giudizialmente dichiarato. Quid juris se il notaio non ne fa avvertimento all'acquirente? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 11186 del 26 aprile 2021)

24/07/2021 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

L'omesso avvertimento all'acquirente, da parte del notaio, circa i rischi connessi ad una compravendita rispetto alla quale l'alienante dichiari di avere acquistato il bene per usucapione, senza il relativo accertamento giudiziale, ha rilevanza disciplinare con riguardo all'illecito derivante dal combinato disposto di cui agli artt. 147, comma 1, lett. b), della l. n. 89 del 1913, da un lato, e 50, lett. b) nonché 14, lett. b) del codice deontologico, dall'altro, quanto al rispetto degli obblighi di chiarezza e di completezza dell'atto rogato, da cui devono risultare le indicazioni emergenti dalle visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla stipula, per un completo esame delle risultanze degli atti di provenienza, delle formalità pregiudizievoli e, in genere, delle formalità pubblicitarie relative all'immobile.

Commento

(di Daniele Minussi)
La Cassazione conferma la pronuncia di merito in forza della quale era stato ritenuto disciplinarmente rilevante il comportamento del notaio che aveva ricevuto oltre 250 atti in cui la parte alienante dichiarava di aver usucapito il bene oggetto della vendita in conseguenza del possesso ultraventennale, tuttavia non sancito da alcuna pronunzia. Ciò non soltanto a protezione della posizione della parte acquirente, ma anche in relazione alla salvaguardia dell'immagine e del prestigio della classe notarile, ex art. 147, lett. a) della l. n. 1913/89. La pronunzia fa eco a Cass. 2018/32147 che a propria volta aveva confermato la sanzione consistente nella sospensione irrogata al notaio che adottava regolarmente la tecnica redazionale di escludere il richiamo dei titoli di provenienza negli atti stipulati a proprio ministero. Condotta, questa, particolarmente pericolosa quando il presunto titolo di provenienza non già consistesse in un precedente atto negoziale, bensì in un acquisto per intervenuta usucapione semplicemente asserita dall'alienante, neppure dunque cristallizzato in una pronunzia di accertamento giudiziale. In quella occasione i Giudici avevano avvertito anche l'esigenza di protezione ulteriore rispetto a quella riguardante il solo acquirente. E' stato infatti messo in luce come sarebbe stato necessario che il notaio non soltanto facesse avviso nell'atto, ma che si premurasse di rendere edotti tutti coloro che avessero a consultare la nota di trascrizione, del relativo rischio per il tramite della apposizione di apposita menzione nel quadro "D" della nota.