La vendita immobiliare

di Libera


La compravendita di immobili, prescindendo dalle fondamentali disposizioni generali in materia di forma (art.1350 cod.civ. ) e di pubblicità (art.2643 cod.civ. ), è disciplinata nel codice civile dagli artt.1537 e ss. che assumono in considerazione la vendita a corpo, quella a misura e la vendita cumulativa. La più cospicua fonte di disciplina della vendita avente ad oggetto beni immobili si rinviene tuttavia nelle leggi speciali, con particolare riferimento a quelle che possiedono una valenza urbanistica (cfr., oltre alla Legge urbanistica fondamentale 1150/42 , la Legge 47/85 relativa al condono edilizio nonchè la successiva Legge 724/94). Occorre inoltre far presente le numerose prescrizioni contenute in leggi speciali che prevedono termini di inalienabilità o corrispettivi massimi di cessione per le unità immobiliari urbane adibite a civile abitazione realizzate con specifiche agevolazioni (la cui violazione comporta nullità parziale e sostituzione automatica della clausola relativa al prezzo: cfr. Cass. Civ., Sez. Unite, 18135/2015) ovvero appartenenti al patrimonio di enti che ne facciano dismissione (cfr., tra gli altri, i limiti alla cessione di cui all'originario testo dell'art. 35 della l. 22 ottobre 1971 n. 865 nonchè il divieto di cui al comma X dell'art. 6 del d.lgs. 15 febbraio 1996 n.104).
Può altresì essere rammentata la Legge 165/90, la quale sanciva (prima dell'abrogazione portata dalla c.d. Legge di semplificazione Legge 229/03) l'indispensabilità, a pena di nullità, di alcune menzioni afferenti alla denunzia fiscale dei redditi generati dagli immobili urbani negli atti traslativi della proprietà o di diritti reali sui predetti.
Quanto alla corresponsione del prezzo, è necessario precisare che è stato posto un vero e proprio obbligo di "tracciare" gli strumenti di pagamento.
Il comma XXII del c.d. "Decreto Bersani" (D.L. 223/06 ), successivamente modificato per effetto della legge Finanziaria 2007 (L. 27 dicembre 2006, n. 296) prevede infatti che all'atto della cessione di un immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti abbiano l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Questo implica che le parti debbano dichiarare in maniera specifica gli estremi degli strumenti di pagamento (assegni circolari, assegni bancari, bonifici) per il cui tramite il prezzo viene versato all'alienante. Ciò, come è stato successivamente precisato, per i pagamenti effettuati successivamente al 4 luglio 2006.
Come appare evidente, in tema di vendita immobiliare è estremamente importante l'identificazione esatta dell'immobile, sia esso un appartamento, una porzione di fabbricato, un fondo. A questo proposito gli estremi di identificazione catastale devono essere integrati con l'indicazione delle c.d. coerenze, vale a dire degli esatti confini perimetrali del bene (la cui specificazione esclude la censura di indeterminatezza del bene oggetto della vendita: Cass. Civ. Sez. II, 9857/07). Occorre anzi riferire che la giurisprudenza, nell'ipotesi di discordanza tra il dato catastale relativo al numero di mappa e quello che scaturisce dall'indicazione delle coerenze, privilegia proprio quest'ultimo (Cass. Civ. Sez. II, 7138/90 ) nota1. In altre parole, i semplici dati catastali (che potrebbero esser anche oggetto di variazioni d'ufficio, anche se il riclassamento massivo potrebbe profilarsi come affetto da illegittimità: CTR Roma, Sez. XI, sent. n. 1471/2016. Si veda inoltre CTR Roma, Sez. I, 9895/2016) non possiedono una valenza determinante rispetto alla descrizione scaturente dal tenore del contratto, negli stessi compresa l'indicazione delle coerenze (Cass. Civ., Sez. II, 9896/10).
In ogni caso è stato deciso nel senso della determinatezza (o determinabilità) dell'oggetto della vendita che contenga il semplice riferimento al numero di mappale ai fini dell'identificazione del bene immobile (Cass. Civ. Sez. II, 6166/06 ).
Nella disamina che segue verremo a trattare, più in particolare, della alienazione di edifici abusivi, di quella avente ad oggetto terreni (in relazione ai quali possiede speciale importanza la destinazione urbanistica) e della possibilità di cedere l'autoparcheggio separatamente rispetto all'unità abitativa di cui costituisce pertinenza.
Si dirà inoltre della pretesa applicabilità alla vendita dell'art.1669 cod.civ., dettato in tema di rovina e gravi difetti del fabbricato nel contratto di appalto.
E' poi possibile riferire della disciplina riguardante il contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili, con particolare riferimento alla trascrivibilità (cfr. l'art.3, I comma del D.l. 31 dicembre 1996, n. 669 , convertito con modificazioni nella Legge 28 febbraio 1997, n.30).

A non pochi problemi interpretativi conduce la disciplina fiscale dell'atto di cessione immobiliare. Molte controversie tributarie sono state fatte venire meno per effetto dell'entrata in vigore della disciplina del c.d. "prezzo/valore" (legge 266/2005). indipendentemente dal prezzo convenuto tra le parti, è infatti possibile pagare l'imposta di registro su una base imponibile costituita dal valore "fiscale" del bene, costituito dalla rendita catastale dello stesso moltiplicata per un determinato coefficiente (cfr. per l'estensione della portata della norma ai verbali di conciliazione giudiziale: Cass. Civ. Sez. V, 24087/2020). Qualora il contribuente si attenga a questa prescrizione, all'Ufficio è precluso qualsiasi accertamento di maggior valore del bene. E' stato tuttavia deciso come questo non valga quando la situazione di fatto dell'immobile non sia conforme ai dati catastali (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 30185/2017). Quando a vendere è un'impresa e non un privato poi occorre stabilire se l'atto è soggetto all'imposta di registro oppure a quella sul valore aggiunto.
All'esito di una nutrita serie di modificazioni relativamente alla disciplina dell'IVA, spesso risulta non agevole stabilire se l'atto debba essere assoggettato ad imposta di registro ovvero ad imposta sul valore aggiunto (rammentando che, per il principio di alternatività, si applica l'uno o l'altro tributo). Non è neppure sufficiente il criterio di massima in base al quale se la cessione è operata da un imprenditore nell'ambito della propria attività è da assoggettare ad IVA: si pensi alla vendita del fabbricato in corso di ristrutturazione allo scopo di trasformare unità non abitative in appartamenti ( Cass. Civ., Sez. V, 24258/2015; cfr. tuttavia Cass. Civ., Sez. V, 26748/2016 in tema di detraibilità dell'IVA in relazione ad acquisto di un immobile abitativo adibito da un imprenditore ad attività di affittacamere professionalmente svolta). L'imposizione fiscale indiretta non è la sola a colpire le cessioni immobiliari: infatti anche le eventuali plusvalenze realizzate sono rilevanti ai fini delle imposte sul reddito delle società e, in presenza di determinate condizioni, fini delle imposte sul reddito delle persone fisiche (plusvalenze che sono variamente computabili ai sensi delle lettere a) e b) dell'art. 67 del dpr 917/86: cfr. CTR Potenza, Sez. III, sent. n. 41/2016). Non poche problematiche sono sorte per effetto della pretesa erariale di estendere automaticamente in via presuntiva le conseguenze degli accertamenti fiscali raggiunte in sede di tassazione indiretta a quella indiretta. In relazione a tale aspetto è addirittura intervenuto il legislatore, sancendo la non automaticità degli esiti della definizione dei valori raggiunti in sede di accertamento dell'imposta di registro (Art.5 III comma d.lgs. 147/2015, cfr. Cass. Civ., Sez.V, 7488/2016).

Bibliografia

  • BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993.

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