Al fine di ottenere l’applicazione delle imposta in misura agevolata (cfr. colonna di destra della tabella che precede), è necessario che si tratti di immobile non avente caratteristiche “di lusso” e che la parte acquirente possieda i seguenti requisiti:
a)deve essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile oggetto del contratto (o trasferire la residenza in tale Comune entro 18 mesi dalla data dell’acquisto);
b)non deve essere titolare (in via esclusiva o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altro immobile abitativo situato nello stesso Comune;
c)non deve essere titolare (neanche per quote, in comunione con altri soggetti anche diversi dal coniuge), di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà su altri immobili acquistati su tutto il territorio nazionale con le medesime agevolazioni di cui si tratta.
In presenza di tutti i requisiti ora elencati, il soggetto acquirente ha diritto di invocare le agevolazioni per la “prima casa” e di pagare quindi le imposte nella misura ridotta.
L’acquisto agevolato è accompagnato da alcuni limiti alla disponibilità dell’immobile: la normativa agevolativi mira a favorire i soggetti che acquistano la casa per utilizzarla effettivamente, non a favorire operazioni immobiliari di natura speculativa.
Chi acquista un immobile abitativo (e le sue pertinenze, quali box, cantine, solai, ecc.) con le agevolazioni per la “prima casa”, non deve rivendere quanto acquistato per un periodo di almeno cinque anni dall’acquisto: se lo fa, rischia di decadere dalle agevolazioni di cui ha fruito.
La decadenza dalle agevolazioni determina l’obbligo di pagare la differenza tra le imposte non agevolate e quelle ridotte che sono state pagate, una sanzione pari al 30% delle imposte non pagate, oltre ad un interesse calcolato al tasso del 2,5% per ogni semestre.
La decadenza del venditore dalle agevolazioni di cui aveva fruito quale acquirente in precedenza determina (secondo la tesi sostenuta dall’Amministrazione Finanziaria) l’insorgere di un privilegio fiscale sull’immobile, che dà titolo all’erario di agire esecutivamente sul bene qualora le imposte, gli interessi e la sanzione non vengano pagati.
Per evitare questo grave danno che sarebbe sofferto dagli acquirenti (senza loro colpa, essendo decaduto dalle agevolazioni il venditore), il notaio suggerisce spesso che il venditore effettui (a sue mani, o presso un altro notaio) un deposito fiduciario di denaro, per un importo pari a quello che sarebbe dovuto in caso di decadenza dalle agevolazioni: il denaro depositato sarà restituito al venditore nel momento in cui dimostrerà di non essere decaduto dalle agevolazioni (diremo subito in quali casi ciò si verifica) o di avere pagato tutto quanto dovuto per via della decadenza. In caso contrario, potrà essere utilizzato per pagare all’Erario quanto gli è dovuto.
Sull’effettuazione o meno del deposito di denaro, le parti sono comunque libere di accordarsi come vogliono.
La decadenza dalle agevolazioni può essere evitata qualora chi rivende prima del decorso di cinque anni dall’acquisto proceda, entro un anno dalla rivendita, ad un nuovo acquisto agevolato di un immobile da adibire a propria effettiva residenza, dimostrando così di non avere perseguito intenti speculativi, ma solo interessi personali di natura abitativa. N.B. con riferimento alla nuova “prima casa” acquistata, non è sufficiente che la persona abbia la sua residenza anagrafica nel Comune ove è situato l’immobile; occorre che la nuova casa sia effettivamente destinata ad abitazione propria.
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La vendita immobiliare