Vendita di abitazione avente caratteristiche di lusso soggetta ad IVA. Dichiarazione dell'acquirente della sussistenza delle condizioni agevolative "prima casa". Diniego del fisco e recupero delle imposte non pagate. Responsabilità del solo acquirente. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 3844 del 26 febbraio 2016)

Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario
Nel caso in cui la cessione di una casa di abitazione di lusso venga assoggettata - usufruendo indebitamente dell'agevolazione per la prima casa - all'IVA con aliquota del 4%, ai sensi del disposto del n. 21 della parte seconda della Tabella A allegata al D.P.R. n. 633/1972, in luogo di quella ordinaria, l'avviso di liquidazione della maggiore imposta dovuta va emesso direttamente nei confronti dell'acquirente dell'immobile medesimo, in quanto l'applicazione dell'aliquota inferiore da parte del venditore dell'immobile è derivata da una dichiarazione mendace dell'acquirente, idonea a far sorgere un rapporto diretto tra l'acquirente stesso e l'Amministrazione finanziaria, ai sensi della tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986, art. 1, nota 2 bis, richiamato dal predetto n. 21, ed applicabile a tutte le ipotesi di accertata non spettanza del beneficio fiscale, si tratti di imposta sul valore aggiunto o anche di imposta di registro.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie la superficie dell'immobile, pari a mq. 285 abitativi, era superiore a quella massima (vale a dire la soglia pari a mq. 240 determinata ai sensi dell'art.6 del d.m. 2 agosto 1969). Pertanto non potevano essere legittimamente invocate le agevolazioni fiscali "prima casa" dalla parte acquirente, che aveva fruito dell'IVA agevolata del 4% in luogo dell'aliquota, assai più "salata", del 20%. Quali conseguenze sul venditore? Va infatti messo a fuoco come l'IVA, a differenza dell'imposta di registro che viene versata, per il tramite del notaio, dall'acquirente all'Erario, è liquidata nelle mani del venditore, che poi provvede a riversarla al fisco. Era stato deciso al riguardo da Cass. 3291/2012 come "allorchè il cedente sia stato indotto in errore dal cessionario sull'effettiva applicabilità di un'aliquota agevolata, non può ripetere da quest'ultimo... la maggiore imposta che gli venga richiesta dall'erario in conseguenza di un accertamento o una rettifica... sebbene egli non resti privo di tutela, potendo esercitare la rivalsa fino all'emissione dell'atto impositivo...". Il precedente (tra l'altro in tema di appalto) è tuttavia rimasto isolato, essendosi deciso (Cass. 10807/2012) che l'oggettiva inapplicabilità dell'aliquota agevolata ad una casa "di lusso" non costituisce ostacolo all'applicazione dell'ultima parte dell'art.17 del dpr 63/72 ai sensi del quale trova applicazione il comma 4 della nota 2 bis della parte seconda tabella A allegata al dpr 131/1986 ai sensi del quale in caso di dichiarazione mendace "se si tratta di cessioni soggetta ad imposta sul valore aggiunto, l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza tra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonchè irrogare la sanzione amministrativa..." Insomma: il venditore è al riparo...

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