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Nullità per mancanza di registrazione. Comodato, retroattività della sanatoria conseguente alla tardiva registrazione. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 16742 del 14 giugno 2021)

Va riconosciuto effetto sanante alla registrazione tardiva del contratto di costituzione di un diritto personale di godimento di un immobile e tale effetto sanante ha efficacia retroattiva, il che consente di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto, atteso che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento all'obbligo di registrazione.
L'azione proposta con riferimento al bene concesso in comodato va qualificata come azione personale di restituzione, destinata a ottenere l'adempimento dell'obbligazione di trasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali, appunto, il comodato, la locazione e il deposito) che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario; da essa si distingue l'azione di rivendicazione, con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo, per il cui accoglimento è necessaria la probatio diabolica della titolarità del diritto di chi agisce.

Commento

(di Daniele Minussi)
Ai sensi dell'art.1, comma 346 , della L. 311/04 (c.d. "finanziaria 2005") i contratti di locazione e comunque costitutivi di diritti anche personali di godimento (dunque anche comodato) di unità immobiliari o di porzioni delle stesse sono da considerarsi nulli se, comunque stipulati, non sono sottoposti alla formalità della registrazione.
Si tratta dunque di una causa di nullità "fiscale" relativa ad un contratto che nasce indubbiamente valido ed efficace, ma che in un secondo momento, in conseguenza della mancata registrazione, è reputato nullo. Siccome l'invalidità dipende dal difetto di esecuzione della registrazione, tenuto conto che a tal fine la legge prevede un termine fisso a far tempo dalla stipulazione del contratto, appare chiaro come la validità viene meno solo una volta che sia decorso il detto termine. Ciò premesso,
la giurisprudenza (Tribunale di Napoli, 19 ottobre 2009; Cass. Civ., Sez. III, 10498/2017; Cass. Civ., Sez.VI-III, 20858/2017) si è affrettata a sancire la sanabilità della predetta causa di nullità in conseguenza della (seppur tardiva) registrazione. La pronunzia in esame si inserisce in questo filone, ribadendone l'esito interpretativo con riferimento al contratto di comodato.

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