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La locazione degli immobili urbani



La parte più rilevante delle ipotesi di locazione è disciplinata da leggi speciali, in forza di disposizioni del tutto divergenti da quelle previste dal codice civile. La locazione avente ad oggetto immobili urbani ad uso abitativo e commerciale è stata, in particolare, oggetto di numerosi interventi da parte del legislatore, anzitutto con la L. 392 del 1978, indi con una serie di ulteriori interventi (si veda, in particolare, la L. 431 del 1998, sia pure con l’esclusione degli immobili per uso turistico, di edilizia residenziale pubblica e di quelli di interesse pubblico o storico). In particolare, in forza di quest’ultima legge, le parti hanno la possibilità di scegliere di dar vita ad un contratto con canone libero (munito di divieto, a pena di nullità, dell’apposizione di clausole che prevedano vantaggi economici o meccanismi di incremento, avente durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile per analogo periodo, o di stipulare sulla scorta di contratti tipo definiti fra le organizzazioni della proprietà e dei conduttori anche per quanto attiene alla quantificazione del canone. In quest’ultima ipotesi da un lato il proprietario gode di agevolazioni fiscali, dall’altro la durata del contratto è soggetta ad un regime vincolistico. Essa infatti (cfr. art. 2 L. 431/1998) non può essere inferiore a tre anni, prorogata di altri due anni, periodo rinnovabile salvo disdetta inviata sei mesi prima mediante lettera raccomandata. In caso di inosservanza si applica la L. 392/781. Il contratto è connotato in ogni caso, come detto, da forma scritta e il locatore, alla prima scadenza, può evitare il rinnovo, comunicando uno dei motivi che seguono, con preavviso di sei mesi:
  • quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  • quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
  • quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392.

Nell’ipotesi in cui il locatore, riacquisita la disponibilità dell’immobile, non lo destina entro dodici mesi agli usi per i quali ha dato disdetta, ovvero nel caso in cui la stessa sia stata illegittimamente esercitata, il conduttore ha diritto a ripristinare il rapporto locativo alle stesse condizioni. In alternativa egli può ottenere il risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito (art. 3 L. 431/1998). L’art. 13 della legge in esame (come modificato dall’ art. 1, co. 59°, L. 28 dicembre 2015, n. 208, a decorrere dal 1° gennaio 2016) pone una serie di prescrizioni, la cui violazione è sanzionata con la più radicale forma di invalidità. È nulla infatti ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. In tal caso, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. È parimenti nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge. Per i contratti conclusi sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative (co. 3° art. 2 l. cit.) è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie Nei casi di nullità il conduttore può domandare non soltanto la restituzione delle somme indebitamente versate, ma anche che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi alla legge. Rimangono per gli altri aspetti in vigore le prescrizioni di cui alla L. 392/1978. Così in tema di sublocazione e cessione del contratto, di recesso e di successione nel rapporto locativo. Quanto agli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, occorre chiarire che la misura del canone è affidata alla libera contrattazione delle parti. Questo vale all’inizio del rapporto: successivamente può essere solo aggiornato annualmente, su richiesta del locatore nei limiti del 75% della variazione ISTAT del costo della vita (cfr. art. 32 L. 392/1978).

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