La legge identifica in maniera specifiche gli obblighi facenti capo al locatore ed al conduttore. Ai sensi dell’art.
1575 il locatore deve anzitutto consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; mantenerla in istato da servire all' uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Giova osservare al riguardo come la disponibilità materiale del bene locato non valga ad instaurare in capo al conduttore una situazione possessoria, bensì di mera detenzione. Trattandosi di beni immobili adibiti ad uso abitativo, occorre che sussista il requisito dell’abitabilità. Le norme successive pongono prescrizioni che dettagliano le predette obbligazioni principali di cui alla menzionata norma. L’art.
1576 prevede che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.”
Quando però le riparazioni non sono a carico del conduttore, “questi è tenuto a darne avviso al locatore”. Nei casi di urgenza, “il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore” (art.
1577). Il locatore è anche tenuto a prestare garanzia sia per i vizi, sia per l’evizione. Sotto il primo profilo, quando al tempo della consegna la cosa fosse affetta da vizi tali da diminuirne la fruizione apprezzabilmente, il conduttore potrebbe (art.
1578) “domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. Il locatore inoltre, non dando conto di aver incolpevolmente ignorato l’esistenza di tali vizi al momento della consegna è tenuto al risarcimento del danno.
Addirittura se le difettosità sono pericolose per la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, quest’ultimo può, ai sensi dell’art.
1580, ottenere la risoluzione del contratto, nonostante qualunque patto contrario o pregressa situazione di conoscenza. Come detto, il locatore è altresì tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di terzi che accampino diritti sulla cosa e che ne diminuiscono l'uso o il godimento (art.
1585); non però dalle molestie di terzi che non agiscano in via di mero fatto, ipotesi in cui il conduttore può ben agire in nome proprio per ottenere il risarcimento dei danni. Le obbligazioni principali del conduttore sono previste dall’art.
1587, ai sensi del quale costui è tenuto:
- prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto;
- corrispondere il canone nei termini convenuti. Va rilevato come, per effetto dell'art.55 della l. 392/1978, la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni può essere sanata (evitandosi così la risoluzione del contratto) in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. La prescrizione vale soltanto per le locazioni abitative e non per quelle di immobili adibiti ad uso diverso (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 1428/2017).
Ai sensi dell’art.
1590 Il conduttore deve inoltre:
- restituire la cosa al locatore nello stesso stato in cui l'ha ricevuta (trattandosi di immobile, libero da persone e cose: cfr. Cass. Civ., Sez. III, 6467/2017) in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo ordinario. La permanenza della detenzione del bene non più sopportata dal rapporto locativo si configura come sine titulo. Il risarcimento del relativo pregiudizio può anche fondarsi su presunzioni semplici, escluso tuttavia ogni automatismo (Cass. Civ., Sez. III, 13071/2018). Nel caso di fallimento del conduttore anche la facoltà di recesso della curatela deve comunque fare i conti con gli eventuali danni per il deterioramento del bene locato, che a certe condizioni legittimano il locatore a ricusare la consegna del bene (Cass. Civ. Sez. I, 20041/2020).
Cosa accade nel caso di perdita o di deterioramento del bene locato? Le eventualità sono contemplate dall’art.
1588: il conduttore ne risponde (ma, se il bene era assicurato, si veda l’art.
1589), anche in relazione ad incendio, a meno che non dia conto che gli accadimenti si siano prodotti per causa a lui non imputabile (criterio del tutto analogo a quello, generale, di cui all’art.
1218). Quanto ai miglioramenti, salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, a meno che vi sia stato il consenso del locatore: in tale caso costui è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del miglioramento esistente al tempo della riconsegna (art.
1592). La norma susseguente (art.
1593) si occupa delle addizioni: il conduttore che le abbia apportate ha diritto di toglierle alla fine della locazione solo quando ciò non pregiudichi il bene. È tuttavia possibile che il proprietario preferisca ritenere le addizioni, corrispondendo al conduttore un'indennità di importo pari alla minor somma tra lo speso e il migliorato al tempo della riconsegna.