La prelazione ed il riscatto nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo

Un'importante forma di tutela accordata al conduttore (ed anche al subconduttore, secondo un'interpretazione estensiva accolta in giurisprudenza, almeno quando rivesta la parallela qualità di cessionario di un'azienda; cfr. Cass.Civ., Sez.III 6271/97) di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, consiste nell'attribuzione al medesimo del diritto di prelazione. Esso riguarda ogni atto di cessione a titolo oneroso del bene locato ed importa l'attribuzione della conseguente facoltà di riscatto (artt. 38 e 39 della Legge 392/78), nonché dell'ulteriore diritto di prelazione in caso di nuova locazione a terzi (art. 40 l.cit. ).
Tanto nell'eventualità in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, quanto nel caso in cui, alla scadenza del contratto, il locatore intenda locare l'immobile a terzi, spetta infatti al conduttore la possibilità di acquisire la proprietà dell'immobile a titolo oneroso a parità di condizioni con preferenza rispetto a terzi (ovvero di conseguirne la locazione).
La ragione dell'istituto é stata identificata nella conservazione, anche nel pubblico interesse, di quelle aziende, generalmente di piccola e media dimensione, che nel contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori trovano la fonte prevalente del loro avviamento (cfr. artt. 41 e 35 della l.cit.); conservazione considerata di maggior rilievo rispetto all'interesse che ha il locatore di disporre dell'immobile, una volta cessato il rapporto locativo (Cass. Civ. Sez. III, 8713/96) ^nota1.
La prelazione attribuisce al suo titolare soltanto il potere di influire sulla situazione soggettiva afferente al contratto, ferma restando la libera determinazione dei contenuti dello stesso. Essa dunque non può entrare in gioco ogniqualvolta il corrispettivo dell'alienazione del bene non risulti essere fungibile, come ad esempio nella permuta, nella datio in solutum, ovvero, a maggior ragione, quando non si tratti di alienazione onerosa (donazione) ^nota2 . La giurisprudenza ha altresì affermato l'esclusione della prelazione quando l'oggetto della locazione non coincida con quello dell' alienazione, come nell'ipotesi della c.d. "vendita in blocco" di tutto il fabbricato, fattispecie che si distingue dalla vendita cumulativa di una serie di unità immobiliari (Cass. Civ. Sez. III, 10427/98; Cass. Civ. Sez. III, 10340/98; cfr. Cass. Civ., Sez.III, 13223/10 in base alla quale incombe sul conduttore la prova che si tratti in effetti di vendita cumulativa "camuffata" da vendita in blocco) ^nota3.
Solo nella prima le parti considerano i beni oggetto di alienazione come un quid funzionalmente unitario. Nella seconda, al contrario, l'alienazione contestuale di più unità costituisce un evento meramente accidentale, non risultando i beni coordinati da un punto di vista strutturale (cfr. Cass. Civ. Sez. III, 5913/01). Analogamente è stato deciso nell'ipotesi, di segno inverso, della vendita della quota della proprietà comprendente, tra gli altri, l'immobile locato (Cass. Civ. Sez. Unite, 13886/07; Cass. Civ. Sez.III, 18648/03; cfr., in senso contrario, Cass. Civ. Sez.III, 9354/90). In ogni caso la vendita "in blocco" non richiede che la cessione riguardi l'intero fabbricato: è sufficiente che le varie unità immobiliari, tra loro confinanti, costituiscano un unicum da vendere come complesso unitario costituente un qualche cosa di diverso rispetto alla semplice somma delle varie unità (Cass. Civ., Sez. VI-III, 3713/2015).
Con tutta evidenza non è neppure concettualmente applicabile il concetto di prelazione all'ipotesi in cui l'immobile, facente parte del patrimonio di una società, fosse indirettamente alienato per effetto della cessione di tutte le partecipazioni sociali. In tal casso infatti l'oggetto dell'atto di disposizione non è l'immobile, bensì le quote o le azioni della società che o possiede (Cass. Civ., Sez. I, 25703/11).

E' rimarchevole porre in luce la disomogeneità delle due figure di prelazione legale: mentre quella disposta ex art. 40 l. cit. per il caso di nuova locazione possiede natura meramente obbligatoria (potendo generare l'inadempimento del locatore unicamente la responsabilità risarcitoria)^nota4 , la prelazione per il caso di alienazione onerosa (art. 38 L. cit.) possiede invece natura reale, essendo stata assistita dal diritto di riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa (cfr. art. 39 L. cit. ) ^nota5. A tal fine l'azione di retratto deve essere esercitata nei confronti di tutti gli eventuali acquirenti, a pena di nullità della domanda, vertendosi in un'ipotesi di litisconsorzio necessario. Quando anche soltanto taluno degli acquirenti fosse coniugato in regime di comunione legale dei beni, l'azione dovrebbe essere esercitata nei confronti del coniuge che pure non avesse assunto parte nell'atto, stante l'automaticità dell'acquisizione anche in favore di costui (Cass. Civ. Sez. Unite, 9523/10).

Che ne è della sorte dei canoni locatizi nel tempo intercorrente tra l'eventuale vendita effettuata dal locatore in spregio alla prelazione e il vittorioso esercizio dell'azione di riscatto da parte del conduttore? E' stato deciso al riguardo che, stante la natura retroattiva dell'esercizio del diritto di riscatto, la pronunzia determina la sostituzione del conduttore nella posizione di proprietario a far tempo dall'atto di vendita, con la conseguenza che il predetto conduttore non dovrà corrispondere alcun canone al terzo acquirente (Cass. Civ., Sez. III, 25230/11).

Note

nota1

In tal senso Terzago-Molinari, Diritto di prelazione e riscatto, Milano, 1990, p. 1; Gabrielli e Padovini, La locazione di immobili urbani, Padova, 1994, p. 368.
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nota2

E' di questa opinione Triola, La prelazione urbana, Milano, 1990, pp. 58 e ss.. Contra Moscarini, voce Prelazione, in Enc. dir., p. 1000 e Carpino, voce Prelazione e riscatto. Immobili urbani, in Enc.giur. Treccani, p. 4, i quali argomentando dalla necessità che il locatore, nella denuntiatio, quantifichi comunque in denaro il valore del bene pattuito in corrispettivo (art. 38, II comma, L. 392/78), estendono la tutela del prelazionario anche ai casi di permuta o di trasferimento dietro corrispettivo non fungibile.
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nota3

In tal senso anche Trifone, La locazione: disposizioni generali e locazioni di fondi urbani, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, vol. II, Torino, 1984, pp. 633 e ss., secondo il quale la natura eccezionale della prelazione non consente nè applicazioni estensive nè l'analogia con la prelazione agraria.
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nota4

Così Cuffaro, Commento all'art. 40 L. 392/78, in Nuove leggi civili comm., 1978, pp. 1170 e ss.; Liserre, La prelazione urbana, in Le prelazioni. Atti del 2° Convegno di studi del Comitato Notarile Regionale della Campania, Napoli, 19-20 aprile 1985, Milano, 1985, p. 49.
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nota5

Franceschielli-De Cosmo, I singoli contratti, Napoli, 1998, pp. 269 e 270; Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p. 373.
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Bibliografia

• CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
• CARPINO, Prelazione e riscatto. Immobili urbani, Enc.giur. Treccani
• CUFFARO, Commento all'art. 40 L. 392/78, Nuove leggi civ. comm., 1978
• FRANCESCHETTI-DE COSMO, I singoli contratti, Napoli, 1998
• GABRIELLI - PADOVINI, La locazione di immobili urbani, Padova, 1994
• LISERRE, La prelazione urbana, Milano, Le prelazioni, 1985
• MOSCARINI, La prelazione, Enc.dir.
• TERZAGO - MOLINARI, Diritto di prelazione e riscatto, Milano, 1990
• TRIFONE, La locazione: disposizioni generali e locazioni di fondi urbani, Torino, Tratt.di dir.priv. Rescigno, XI, 1984
• TRIOLA, La prelazione urbana, Milano, 1990

Prassi collegate

• Quesito n. 443-2012/C, Prelazione urbana e società di leasing
• La prelazione urbana e la vendita cumulativa: intenzione delle parti contraenti e prova della frode alla legge
• Quesito n. 212-2006/C, Subaffitto di azienda comprendente immobile locato e prelazione urbana