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Soltanto una totale difformità dell’opera rispetto alla concessione rende incommerciabile l’immobile. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 3892 del 12 marzo 2012)

La sanzione di nullità del contratto di compravendita immobiliare non è prevista per la difformità della costruzione rispetto alla concessione, salvo il caso di totale difformità e solo in tale ipotesi è inibita (in mancanza di sanatoria o di presentazione della domanda nei termini e con le modalità di legge) la pronuncia di sentenza di trasferimento coattivo dell'immobile ex art. 2932 c.c..
In materia di contratto preliminare immobiliare, la norma che impone l'indicazione degli estremi della concessione in sanatoria riguarda non solo le ipotesi di immobili senza concessione o con concessione decaduta o inefficace, ma anche gli immobili realizzati in totale difformità dalla concessione e che, quindi, hanno necessità della sanatoria di cui all'art.31. La sanatoria richiamata nel II comma dell'art.40 si riferisce ad immobili realizzati oltrechè in assenza di concessione, "in totale difformità della concessione" e pertanto non ad immobili realizzati in parziale difformità.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia, che si inscrive nell'ambito dell'orientamento maggioritario, viene a precisare che soltanto una difformità totale, oltrechè, naturalmente, l'assenza totale del provvedimento abilitativo all'edificazione, rende nullo l'atto di trasferimento dell'immobile ai sensi dell'art.40 della legge 47/85.
La statuizione è destinata a manifestare la propria rilevanza, seppur indirettamente, anche in riferimento ai vincoli preliminari. Non sarebbe certo nullo ex se il contratto preliminare di vendita immobiliare relativo a fabbricato del tutto privo di titolo urbanistico ovvero eseguito in totale difformità rispetto allo stesso, ma risulterebbe impossibile addivenire all'emanazione di una pronunzia traslativa ex art. 2932 cod.civ..

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