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Nullità del contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di una mansarda urbanisticamente irregolare. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 23591 del 17 ottobre 2013)

Deve ritenersi nullo, per contrarietà alla legge, il contratto preliminare di compravendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico dovendosi desumere dall’art. 40 della legge n. 47/1985 il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Commento

(di Daniele Minussi)
Quali conseguenze per il contratto preliminare avente ad oggetto una mansarda "da condonare", vale a dire inserita in un edificio "regolare" il cui ultimo piano, tuttavia, sia privo di qualsivoglia titolo abilitativo urbanistico?
Secondo la S.C. il contratto è nullo: anche se la formulazione dell'art.40 della l. 47/1985 fa menzione degli "atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali..." sarebbe comunque desumibile un principio generale della nullità sostanziale degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica. Per di più il terzo comma della norma in questione (che fa riferimento alla possibilità di confermare l'atto di vendita quando il difetto della menzione urbanistica non dipenda dall'insussistenza della licenza o della domanda di concessione in sanatoria al tempo della stipula dell'atto) non farebbe che confermare che alla invalidità non sfugge l'atto ogniqualvolta il manufatto sia privo di titolo urbanistico.
Spicca, invero, la mancata attenzione sull'elemento causale come "motore" della causa di invalidità, ciò che avrebbe ben potuto meglio giustificare le severe conclusioni della Corte ancorandole alla comune considerazione dell'oggetto dell'accordo come voluto dalle parti del contratto preliminare.

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