Dies a quo della decorrenza dei termini decadenziali e prescrizionali in tema di garanzia per i vizi del bene venduto nella vendita immobiliare di una nuova edificazione. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 4826 del 19 febbraio 2019)

15/07/2019 Economica, Immobiliare, Impresa, Legale, Sistema bancario

In tema di compravendita, la consegna del bene, dalla quale decorre il termine annuale di prescrizione ex art. 1495 cod.civ. per fare valere la garanzia per vizi della cosa ai sensi dell'art. 1490 cod.civ., è quella effettiva e materiale, vale a dire quella che pone il compratore a diretto contatto con il bene medesimo. Non rileva la data del successivo rilascio della documentazione di abitabilità e della formale comunicazione di fine lavori, nonché la necessità di effettuare meri lavori di rifinitura esterni, come desumibile dalla sottoscrizione, senza rilievi, del verbale di "consegna" dell'appartamento che presuppone l'ultimazione dei lavori per l'effettivo e pieno utilizzo del bene.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il punto cruciale della pronunzia in considerazione è quello attinente la determinazione del dies a quo di decorrenza del termine di prescrizione per far valere i vizi della cosa oggetto della vendita, tenuto conto delle peculiarità del bene che ne è l'oggetto. Trattavasi, nella fattispecie, di un appartamento adibito a civile abitazione di nuova costruzione. La consegna materiale, come spesso accade, per lo più per soddisfare le esigenze dell'acquirente, era stata effettuata prima che i lavori fossero ufficialmente terminati, con speciale riferimento all'aspetto amministrativo consistente nel perfezionamento del procedimento che conduce al rilascio (per lo più in esito al decorso del termine per la formazione del silenzio-assenso) dell'abitabilità (deposito presso l'ufficio tecnico del comune della dichiarazione di fine lavori, delle certificazioni di conformità degli impianti, della richiesta di rilascio dell'abitabilità). Ne discende il quesito: il termine prescrizionale per la denuncia dei vizi (che, lo si rammenta, per quelli palesi è di un anno dalla consegna), decorre dalla consegna materiale ovvero dal giorno in cui si può considerare perfezionato il procedimento che conduce all'abitabilità (ovvero, quantomeno, all'aspetto "burocratico" della consegna di tutta la competente documentazione)? La S.C. risolve la questione sposando la prima opzione.