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Forma ad substantiam del contratto preliminare relativo ad immobili da costruire




Per effetto dell'entrata in vigore, a far tempo dal 16 marzo 2019 del c.d. "Codice della crisi dell'impresa" (D.Lgs. 14/2019) il quale ha modificato l'art. 6 del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, è stata introdotta una nuova ipotesi di forma vincolata. Infatti il contratto preliminare avente ad oggetto immobili da costruire (vale a dire i fabbricati da edificare in forza di provvedimento rilasciato successivamente alla data citata e nelle ipotesi di cui alla speciale normativa portata dal predetto D.Lgs. 122/2005), devono essere stipulati per atto pubblico ovvero per scrittura privata autenticata.

Prescindendo dalla disamina del contenuto vincolato di tali contratti (che devono contenere gli elementi di cui al riferito art. 6 del D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 oggetto di novellazione), qui giova rilevare come, a differenza di quanto era possibile prima dell'entrata in vigore della modifica normativa, la negoziazione preliminare non può più essere validamente perfezionata per il tramite di una mera scrittura privata priva di autenticazione. Da questo punto di vista, se è vero che la legge non prevede in maniera esplicita le conseguenze della violazione della prescrizione formale, non v'è tuttavia dubbio circa la natura imperativa della disposizione. Ne discende necessariamente la conseguenza della nullità, ex art.1418 cod. civ., dell'atto che facesse difetto dello speciale formalismo introdotto dalla novella.

Cosa riferire di proposta ed accettazione che fossero funzionali al perfezionamento di un vincolo contrattuale avente ad oggetto immobili da costruire? È preferibile reputare che anche gli atti prenegoziali debbano seguire la stessa regola formale, anche se va rilevato come al principio di simmetria delle forme al quale spesso si è ispirata la giurisprudenza (cfr. in tema di risoluzione per mutuo consenso di preliminare immobiliare, Cass. Civ. Sez. Unite, 8878/90), potrebbe essere opposto il presunto principio di libertà della forma, ove non diversamente prescritto.

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