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Contratto di locazione ed imposta di registro: va pagata (in misura fissa) soltanto sul contratto definitivo di locazione; non su quello preliminare. Infatti solo per i primi è prescritto l’obbligo di registrazione in termine fisso. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 2037 del 27 gennaio 2017)

Per quanto la normativa tributaria (Dpr. n. 131/86, art. 10 della tariffa) preveda la registrazione (con imposta fissa) anche per ogni contratto preliminare, deve tuttavia ritenersi che il comma 346 dell'articolo 1 della l. n. 311/04 (“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono registrati”) si riferisca solo ai contratti definitivi. In tal senso, depongono sia la lettera che la ratio della norma. Quanto alla prima, è evidente che i contratti di locazione e quelli che comunque costituiscono diritti reali di godimento sono unicamente quelli definitivi, ossia quelli che attribuiscono ad una delle parti l'effettiva disponibilità del bene, e non anche quelli che si limitano a vincolare i contraenti (del preliminare) alla futura stipula. Riguardo alla seconda, la finalità antielusiva della norma (volta a contrastare il fenomeno dei canoni sommersi) ha ragione di esplicarsi unicamente in relazione a contratti definitivi, giacché l'ipotesi dell'elusione non è configurabile in riferimento al mero preliminare di locazione (da cui non sorge alcun obbligo di pagamento del canone).

Commento

(di Daniele Minussi)
Qual è la rilevanza del comma 346 dell'articolo 1 della l. n. 311/04 (ai sensi del quale “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono registrati”)? Secondo la S.C., la norma si riferisca solo ai contratti definitivi. Si rammenta che per il tramite della riferita disposizione si pretese di utilizzare la grave sanzione civilistica della nullità allo scopo di "costringere" le parti all'adempimento dell'obbligo tributario, Sulla riferita conclusione si può concordare. Quello che non si comprende è perchè mai se ne deduca automaticamente anche l'insussistenza di un obbligo di registrazione in termine fisso per i contratti preliminari di locazione. Ci si sarebbe potuti limitare a riferire che, per questi ultimi, vige la normativa tributaria generale.

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