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Requisiti formali del patto d’opzione avente ad oggetto il trasferimento di beni immobili. Forma per relationem. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 28762 del 30 novembre 2017)

Il patto di opzione di compravendita immobiliare impone, in forza della forma scritta richiesta ad substantiam dagli artt. 1350 e 1351 c.c., l’accordo delle parti sugli elementi essenziali del futuro contratto; in particolare, è necessario che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentire l’identificazione dell’immobile in modo inequivoco, se non l’indicazione dei dati catastali o delle mappe censuarie e dei confini, quantomeno che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o comunque logicamente determinabile. (Nella specie, la S.C. Corte ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva dichiarato la nullità per indeterminatezza dell’oggetto di un patto di opzione riferito a “quote relative alle comproprietà indivise, valutate in base a perizia”, senza specificare la comproprietà di quali beni, di quali soggetti e di quale titolo, il tutto nell’ambito di un vasto complesso edilizio sul quale insistevano comproprietà con diversi rami della stessa famiglia).
Il patto di opzione, disciplinato dall'art. 1331 c.c., ha in comune con il c.d. contratto preliminare unilaterale l'assunzione dell'obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue per l'eventuale successivo "iter" della vicenda negoziale, in quanto, a differenza del predetto preliminare unilaterale, che è un contratto perfetto e autonomo rispetto al definitivo, l'opzione medesima non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto, sempre che venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto.

Commento

(di Daniele Minussi)
In virtù del patto in parola, l'opzionario è titolare del diritto potestativo di concludere la negoziazione, per l'effetto determinando il perfezionamento del contratto. Nell'ipotesi in cui quest'ultimo avesse ad oggetto diritti reali immobiliari, va da sè che per un principio di collegamento formale, immanente nel sistema, il patto di opzione non può non rivestire la stessa veste formale propria del contratto traslativo definitivo. Esso trarrebbe vita, tra l'altro, per effetto della sola manifestazione di volontà dell'opzionario: per tale motivo l'oggetto deve possedere i requisiti di determinatezza o di determinabilità propri di qualsiasi atto di compravendita immobiliare.

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