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Il mancato rilascio dell'abitabilità costituisce valido presupposto per esercitare l'eccezione di inadempimento. Ne deriva che legittimamente il promissario acquirente si rifiuta di definire il pagamento mediante accollo dei mutuo. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 2196 del 30 gennaio 2020)

Il mancato o il tardivo rilascio del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto di preliminare di vendita, a prescindere dalle cause che abbiano determinato una tale evenienza, comporta comunque l’inadempimento del promittente venditore agli obblighi contrattuali sussistenti verso il promissario acquirente. Deve formare oggetto di specifica clausola e integrare un elemento essenziale del contratto la volontà delle parti che intendono subordinare il tempestivo rilascio del certificato di abitabilità all’accollo del mutuo da parte dei promissari acquirenti. Ne segue l’idoneità della mancanza di siffatto documento a giustificare l’exceptio ex art. 1460 c.c., e cioè la legittimità del rifiuto dell’accollo da parte dei promissari acquirenti del mutuo, inteso come pagamento e saldo del residuo prezzo di vendita.
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché si tratti di fenomeno occorso in epoca anteriore all’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono l’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, sì che i predetti certificati sono essenziali.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie il promissario acquirente era stato immesso anticipatamente nella detenzione dell'immobile (sulla scorta, cioè, del mero perfezionamento del contratto preliminare). Successivamente, in difetto del rilascio del certificato di abitabilità dell'immobile, il predetto promissario si rifiutava di addivenire alla stipulazione definitiva del contratto traslativo della proprietà dell'immobile che avrebbe suggellato la definizione del pagamento del residuo prezzo in conseguenza dell'accollo del mutuo già perfezionato dal promittente alienante. Con la decisione in commento la S.C. si pronunzia nel senso della legittimità di tale condotta. Da un lato essa si fonda sull'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 cod.civ., non contenendo il contratto preliminare alcuna clausola dalla quale potesse desumersi che l'accollo del mutuo si ponesse quale presupposto del rilascio del certificato di abitabilità, dall'altro non possiede alcuna rilevanza, pur anche tenendo conto della situazione di anticipazione degli effetti del preliminare in favore del promissario, con la consegna a costui delle chiavi, il motivo del mancato rilascio della predetta certificazione, dovendo il promittente competentemente attivarsi presso l'Amministrazione. Forse quest'ultima parte è quella che lascia l'amaro in bocca: è sempre colpevole la parte privata se la PA rimane inerte?

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