Immobili abusivi (nullità degli atti di trasferimento)

Deve essere considerato abusivo il fabbricato ^nota1 che risulti edificato in assenza di concessione edilizia ovvero in difformità rispetto alle prescrizioni della stessa ^nota2.

La legislazione prevedeva un tempo soltanto sanzioni amministrative, senza occuparsi delle conseguenze civilistiche del contratto di vendita dell'edificio abusivo. Tra gli interpreti venivano indicate a questo proposito varie soluzioni, da quella più drastica della nullità dell'atto traslativo fino a quella della applicabilità della garanzia per vizi del bene venduto ovvero della assoggettabilità della vendita alla risoluzione per inadempimento dell'alienante (Cass.Civ. Sez. II, 2631/84) ^nota3.

Anteriormente all'emanazione della c.d. legge sul condono edilizio (Legge 47/85) l'ipotesi qui in esame veniva assunta in considerazione dalla c.d. legge Bucalossi (Legge 10/77): l'art. 15 di quest'ultima stabiliva che gli atti giuridici aventi ad oggetto edifici abusivi dovevano ritenersi nulli se da essi non risultava che l'acquirente era a conoscenza di siffatta situazione giuridica (Cass.Civ. Sez. II, 6036/95). La nullità, cosa invero bizzarra, era connessa non già alla violazione di una norma imperativa, bensì alla situazione di ignoranza da parte dell'acquirente del fabbricato abusivo. E' appena il caso di rilevare che si trattava di una sanzione che, nonostante l'espressa qualificazione in chiave di nullità, pareva più che altro posta a presidio di interessi interprivati ^nota4. Tale disciplina può essere ritenuta ancora applicabile in relazione agli atti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge 1985 n.47 (Cass. Civ. Sez. II, ord. 29317/2021).

Con l'entrata in vigore della Legge 47/85, la quale tra l'altro è giunta a prescrivere l'abbattimento dei fabbricati costruiti abusivamente ovvero l'acquisizione degli stessi al patrimonio del Comune in cui si trovano, è stata sancita la nullità degli atti di vendita aventi ad oggetto edifici abusivi. La medesima sanzione è stata mantenuta dal T.U. in materia urbanistica 380/01.

Va rilevato come la più grave delle sanzioni civilistiche sia stata comminata, in relazione ai fabbricati edificati nel tempo antecedente l'entrata in vigore della legge sul c.d. "primo condono", dall'art.40 della Legge 47/85), mentre per quanto attiene il periodo temporale successivo dall'art.46 del T.U. in materia urbanistica 380/01.

La sanzione della nullità (assoluta: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 23541/2017) viene più specificamente a colpire determinate specie di atti che sortiscono, in relazione a beni immobili, effetti traslativi (non già semplicemente obbligatori: cfr. Cass. Civ. Sez.II, 6162/06; si veda tuttavia il revirement posto in essere da Cass. Civ., Sez. II, 23591/13). Al riguardo viene evocata sia l'attività edificatoria compiuta in difetto del necessario provvedimento amministrativo che valga a legittimarla, sia in sé e per sé il difetto di menzione nell'atto traslativo del detto provvedimento, quand'anche esistente in fatto. Il precetto della norma, invero, assai articolato, merita di essere partitamente considerato.

Occorre inoltre fare presente come il perfezionamento di reati edilizi (che potrebbero vedere la dissociazione tra proprietario dell'area ed esecutore della condotta materiale: cfr. Cass. Pen. Sez. III, 24138/2021) possa condurre (al di là della nullità dell'atto) alla confisca del bene che costituisce frutto o provento del reato. Così nella fattispecie della lottizzazione abusiva che ha luogo quando vengono iniziate opere (ma non quando sono concluse: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 18194/2020) che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali, o senza la prescritta autorizzazione (art. 30 del T.U. in materia urbanistica 380/01). La confisca (ed anche il prodromico sequestro: cfr. Cass. Pen., Sez. III, 44311/13), come tale, può coinvolgere anche l'acquirente del bene ogniqualvolta a carico dello stesso possa ravvisarsi una condotta quantomeno colposa per non aver assunto le necessarie informazioni di carattere urbanistico (Cass. Pen, Sez.III, 15987/13).

Note

nota1

L'abuso edilizio possibile oggetto di sanatoria concerne solo i fabbricati o porzioni di fabbricato. Rilevante è la distinzione, apparentemente chiara, tra fabbricati e terreni. I primi sono assunti in considerazione dagli artt. 17 e 40 della Legge 47/85 (c.d."primo condono") e alle Leggi 724/94 e 662/96 (c.d. "secondo condono"). I terreni vengono invece fatti segno di previsione dall'art.30 del T.U. 380/01, il cui testo riproduce l'abrogato art. 18 della Legge 47/85. Talvolta possono insorgere problemi di qualificazione, del tutto indipendente dalla considerazione del bene come inserito nel catasto terreni piuttosto che nel nuovo catasto edilizio urbano.Ciò che conta è la nozione di fabbricato: si tratta di qualsivoglia manufatto che importi una trasformazione del territorio di un certo rilievo. Quello che importa è la realtà effettiva, senza che abbia rilievo la qualificazione operata dall'amministrazione comunale.Le opere realizzate in modo precario non abbisognano del rilascio preventivo di concessione edilizia. La precarietà è un concetto da collegarsi non soltanto ad un dato costruttivo (si pensi ad una struttura modulare o prefabbricata), bensì alla allocazione temporanea sul suolo, idonea soddisfare esigenze soltanto contingenti.
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nota2

Ai fini dell'alterazione patologica dell'atto, la totale difformità equivale alla mancanza di concessione (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 3892/12). Per quanto invece riguarda la parziale difformità, si ritiene che l'atto sia comunque valido, salva comunque l'applicazione delle norme in tema di responsabilità del venditore.E' possibile a questo riguardo fare riferimento a quanto sostenuto dal Consiglio nazionale del notariato con apposita circolare (C.N.N., La legge 28 febbraio 1985, n. 47 - Criteri interpretativi, 1987, pag. 26). In essa è riportato con evidenza che "al di fuori delle ipotesi di assenza di concessione o licenza e del vizio di totale difformità, gli altri abusi non impediscono la valida circolazione giuridica degli edifici o loro parti".Si può altresì rammentare che in altra circolare, sempre emanata dallo stesso organo (C.N.N., Circolare ai notai d'Italia 22 ottobre 1994, prot. 3138) "gli abusi di minore gravità possono determinare sanzioni di altro genere, ma continuano a non incidere assolutamente sull'attività negoziale (anche se su di essa va puntualmente richiamata l'attenzione delle parti)".In definitiva, i piccoli abusi non precludono la sostanziale qualificazione urbanistica del fabbricato.E' chiaro che il problema è strettamente correlato con la specificazione degli strumenti urbanistici e con la documentazione da presentare ai fini del rilascio dei provvedimenti concessori o autorizzatori. Anteriormente alla data del primo settembre 1967 l'identificazione urbanistica ed edilizia del bene poteva dirsi soltanto alquanto approssimativa. Le cose dette importano alcune precisazioni circa l'assoluta difformità. Qualora l'abuso effettuato in relazione ad un fabbricato già esistente possieda una tale consistenza da far assurgere alla porzione abusiva la funzione di parte autonoma rispetto alla preesistente edificazione, si potrà configurare abuso radicale, soprattutto in riferimento alla suscettibilità di separata commercializzazione della parte abusiva.
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nota3

Per una panoramica sulle posizioni interpretative anteriori alla Legge 47/85 si veda Marzo, Vendita immobiliare e disciplina urbanistica, in La vendita, a cura di Bin, vol.III, pp.314 e ss.
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nota4

In questo senso Ferroni (a cura di), Le nullità negoziali di diritto comune, speciali e virtuali, Milano, 1998, p.401.In giurisprudenza cfr. Cass. Civ. Sez. II, 5898/04. La pronunzia mette a fuoco la distinzione tra la riferita causa di nullità e quella di cui agli artt.17 e 40 della Legge 47/85. Mentre la prima si riferisce ad un fenomeno sostanziale (la mancanza del provvedimento che legittima l'edificazione), pur traendo vita da un requisito squisitamente soggettivo (vale a dire il difetto di conoscenza dell'abusività del manufatto da parte dell'acquirente), la seconda invece possiede natura formale, dipendendo dalla difettosità delle menzioni urbanistiche, indipendentemente dall'esistenza della concessione ad aedificandum. Quest'ultimo aspetto spiega la sanabilità per il tramite di successivo atto di conferma.
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Bibliografia

• FERRONI, Le nullità negoziali: di diritto comune, speciali e virtuali, Milano, 1998
• MARZO, Vendita immobiliare e disciplina urbanistica, La vendita, a cura di Bin, III

Prassi collegate

• Quesito n. 365-2009/C, Concessione in sanatoria mancante dei dati catastali relativi all'immobile condonato e commerciabilità
• Quesito n. 66-2009/C, Ricevibilità di un atto d'obbligo relativo a un bene sottoposto a sequestro conservativo
• Quesito n. 553-2008/C, Ancora in tema di Varianti. Fattispecie particolare
• Quesito n. 350-2008/C, Concessione edilizia. Varianti non autorizzate. Vincolo paesaggistico. Fattispecie particolare
• Studio n. 7-2008/E, Osservazioni sull'applicabilità dell'art. 40 legge 47/1985 nell'ambito del giudizio divisorio
• Quesito n. 26-2008/C, Condono edilizio, mutamento di destinazione d'uso non autorizzato, procedura per la sanatoria
• Quesito n. 27-2008/C, Condono edilizio, capannone parzialmente abusivo, commerciabilità
• Quesito n. 115-2008/C, Provenienza della dichiarazione di anteriorità al 1 settembre 1967
• Quesito n. 399-2007/C, Falsità della dichiarazione di parte relativa all'insussistenza di abusi edilizi, sussistenza di abuso minore e commerciabilità