Distanza fra costruzioni



Particolari limiti nei rapporti fra proprietari di fondi confinanti riguardano la facoltà di costruire sul proprio suolo con riferimento alle distanze tra le edificazioni.
La norma fondamentale in materia è contenuta nell'art. 873 cod. civ., in base al quale, al fine di evitare intercapedini fra costruzioni poste sul confine delle proprietà, dette costruzioni devono essere unite o aderenti ovvero, in alternativa, distanti almeno tre metri una dall'altra, salve le maggiori (mai minori: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 19554/09 con la quale è stato stabilito che la nozione di "costruzione" sia rimessa esclusivamente alla legge e non già alla normativa secondaria) distanze eventualmente prescritte dai regolamenti locali. La vigenza di essi non è peraltro retroattiva (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 14915/2015).

E' applicabile la normativa in parola nei rapporti tra varie unità in condominio? In senso affermativo, si veda Cass. Civ. Sez. II, 7044/04 nonché Cass. Civ. Sez. II, 6546/10 che hanno deciso la vigenza delle regole anche nei rapporti tra proprietari di singole unità in edificio condominiale, sia pure subordinatamente alla compatibilità con le norme particolari relative alle cose comuni. Cfr., invece, per un caso di incompatibilità, Cass. Civ. Sez. II, 20092/11) nota1.

Le prescrizioni possono variare in dipendenza della natura, della destinazione della costruzione nota2, nonché della normativa regolamentare comunale. A questo riguardo occorre chiarire che l'eventuale rilascio di titoli abilitativi a costruire in modo tale da condurre alla violazione delle regole in esame non legittima l'attività edificatoria (e ben può generare responsabilità contrattuale a carico del progettista: cfr. Cass. Civ. Sez. III, ord. 14527/2023), dal momento che concessioni o permessi vengono sempre rilasciati sotto la clausola "salvi i diritti di terzi" (Cass. Civ. Sez. II, 25637/2014; cfr. nel senso che il rilascio del condono non preclude la fondatezza della domanda di ripristino delle distanze tra le costruzioni Consiglio di Stato Sez. II, 1766/2020). Quanto poi alla possibilità di emanare permessi di costruire in deroga, essa è limitata al tempo antecedente l'attività edificatoria, essendone escluso il rilascio susseguente ad essa (Cass. Civ. Sez. II, 18499/2020).

Le norme in parola, dettate nell'interesse generale nota3, sono anche poste a presidio dell'interesse dei vicini: risulta conseguentemente possibile farle valere in un giudizio civile. Legittimato attivamente a far valere il mancato rispetto delle distanze è, evidentemente, il proprietario della costruzione vicina. Dalla natura di negatoria servitutis (Cass. Civ. Sez. II, 22348/09) della relativa azione è stato desunto che anche l'usufruttuario possa agire per la denunzia delle violazioni.

Nel corso dell'esame che segue assumeremo in considerazione la nozione di "costruzione", la disciplina contenuta nel codice civile e quella, specifica, di cui all'art. 9 del D.M. 1968/1444 e le conseguenze della violazione della normativa in tema di distanze.

Note

nota1

La prescrizione dell'art. 873 cod. civ. concerne i "fondi finitimi". Questo significa che la norma si riferisce a tutte le costruzioni che si fronteggiano, anche se non confinanti. Quand'anche fosse interposta tra i fondi una striscia di terreno altrui, le distanze minime tra gli edifici andrebbero ugualmente rispettate. V. Galletto, Distanze fra costruzioni, in Dig. disc. priv., pp. 452 e ss.; Branca G., Distanze legali e reciprocità. Ragionevolezza, in Studi in onore di Scaduto, vol. I, Padova, 1970.
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nota2

Per costruzione si intende ogni manufatto che sia stabilmente infisso nel suolo e che abbia perciò carattere di stabilità e permanenza. Cfr. Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, vol. II, Milano, 1965, p. 360; De Martino, Beni in generale. Proprietà (artt. 810-956), in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1976, pp. 269 e ss..
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nota3

Dibattuta è la questione se queste norme siano o meno derogabili. Per lo più (cfr. Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p. 255) la derogabilità è contestata in vista dell'asserita sussistenza di un interesse pubblico all'osservanza di esse. Peraltro non sembra possa negarsi la possibilità che i privati vi facciano deroga in forza di convenzioni costitutive di servitù. Si pensi alla servitù (talvolta reciproca) consistente nel diritto di costruire e mantenere l'edificio a distanza minore di quella legale. Si vedano, tra gli altri, Albano, La proprietà fondiaria. Le limitazioni legali della proprietà, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p. 572; Paoloni, in Comm. cod. civ., diretto da Cendon, vol. III, Torino, 1997, p. 165. In giurisprudenza la qualificazione in chiave di servitù della convenzione derogatoria in parola è invero pacifica. Si è giunti addirittura a concludere nel senso della acquisibilità per usucapione della stessa (Cass. Civ., Sez. II, 4240/10).
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Bibliografia

  • ALBANO, La proprietà fondiaria. Le limitazioni legali della proprietà, Torino, Tratt. dir. priv. diretto da Rescigno, vol. 7, t. I, 1982
  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • BRANCA, Distanze legali e reciprocità. Ragionevolezza, Padova, Studi in onore di Scaduto, I, 1970
  • DE MARTINO, Beni in generale, proprietà (Artt. 810-956), Bologna-Roma, Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, 1976
  • GALLETTO, Distanze fra costruzioni, Dig. disc. Priv, VI, 1992
  • PAOLONI, Torino, Commentario al codice civile, di Cendon, III, 1997

Prassi collegate

  • Quesito n. 478-2012/C, Deroga pattizia alle distanze tra costruzioni
  • Consiglio di Stato: vincolo di inedificabilità anche per i parcheggi interrati

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