Disciplina codicistica, il criterio di prevenzione (distanze legali)

In tema di distanze legali, la regola generale prevista dal codice civile di cui all'art. 873 cod. civ. può dar luogo ad una variegata casistica, disciplinata anche dai successivi artt. 874, 875, 876 e 877 cod. civ.:

1. nei pressi del confine non esistono costruzioni, né da una parte né dall'altra che siano poste a distanza inferiore di metri tre computati dal confine stesso;
2. soltanto da una parte del confine esiste una costruzione posta a distanza variabile da un minimo di meno di tre metri ad un massimo di un metro e mezzo dal confine;
3. da una parte sola del confine v'è una costruzione non posta sulla linea di confine stessa, ma comunque distante da tale linea meno di un metro e mezzo;
4. da una parte sola del confine v'è una costruzione posta sulla linea di esso.

Nel primo dei casi elencati, il proprietario confinante può effettuare (o anche estendere) qualsiasi costruzione sulla sua proprietà fino alla linea di confine, dal momento che, in ogni caso, risulta rispettata la misura minima della distanza legale pari a tre metri (ovvero quella, maggiore, di dieci metri di cui si è detto sopra).
Viene in considerazione al riguardo il c.d. principio o criterio di "prevenzione", in base al quale la scelta (di costruire sul confine o in arretramento) spetta a chi costruisce per primo (il c.d. preveniente). Al prevenuto non resta se non adeguarsi all'attività già posta in essere dal preveniente, fermo restando che l'attività edificatoria del primo, a propria volta non potrà non influire sugli sviluppi delle eventuali ulteriori edificazioni che il preveniente potrebbe attuare (Cass. Civ. Sez. II, 8125/04).
Nella seconda ipotesi, il proprietario del fondo che intende edificare deve tenere la sua costruzione arretrata in misura tale da mantenere l'intervallo di tre metri dalla costruzione posta oltre il confine (se, per es., questa è a un metro e ottanta centimetri dal confine, l'altra può distare fino a un metro e venti dallo stesso).
Nel caso sub 3), il proprietario al di qua del confine è posto di fonte ad una triplice scelta:
3a) può edificare a distanza di tre metri dalla costruzione oltre confine: in questo modo finirà per porre la costruzione ad una distanza maggiore di un metro e mezzo dal proprio confine;
3b) può saldare la propria fabbrica a quella posta al di là del confine, ottenendo (anche coattivamente) da un lato la comunione del muro posto al di là del confine, dall'altro la proprietà del tratto di terreno che corre fra il confine stesso e il muro della costruzione del vicino. Ricorrendo questa eventualità sarà dovuto il pagamento della metà del valore del muro e l'intero valore del suolo;
3c) può infine costruire in aderenza al muro del vicino, vale a dire senza utilizzarlo come struttura portante, ma eliminando ogni distanza interposta: sarà dovuto solo il valore del terreno occupato fra il confine e il muro (artt. 875 e 877 cod. civ.).
Infine nella quarta ed ultima ipotesi, sussistendo sul confine una costruzione del vicino, il proprietario del fondo confinante ha analoghe possibilità, cioè o tenersi a tre metri dalla costruzione preesistente, dal confine o costruire in unione o costruire in aderenza (artt. 874 e 877 cod. civ.).
La possibilità di costruire in aderenza varrebbe anche nell'ipotesi di sopraelevazione della fabbrica già eseguita, quando non esistessero diritti di luce o veduta in capo al vicino (Cass. Civ. Sez. II, ord. 16371/2023).
Tali regole parrebbero derogabili soltanto quando vi fossero norme dettate dai regolamenti locali che fissino un distacco obbligatorio rispetto al confine (mentre quando non vi fossero prescrizioni relative al distacco minimo, esse rimarrebbero applicabili: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 26713/2020). Al riguardo si sono espresse le SSUU della Cassazione, che hanno reputato comunque operativo il criterio della prevenzione anche quando il regolamento locale prescrivesse distanze tra le costruzioni maggiori rispetto al criterio legale (cfr. Cass. Civ. Sez. unite, 10318/2016).
L'equo contemperamento degli interessi delle parti sarebbe garantito dalla possibilità, offerta al prevenuto, di domandare la comunione forzosa del muro o di costruire in aderenza alla fabbrica eretta dal preveniente sul confine o a distanza dallo stesso inferiore alla metà del distacco fissato dalla norma regolamentare. Potrebbe dunque ben applicarsi il principio di prevenzione quando il regolamento edilizio del Comune prescrive una distanza fra le costruzioni superiore a quella prevista dall'art. 873 cod. civ. e non anche un distacco minimo dei fabbricati dal confine né vieta in modo esplicito la costruzione in appoggio o in aderenza.