Giova precisare la natura delle conseguenze giuridiche che si producono in esito alla violazione delle prescrizioni in tema di distanze minime tra le costruzioni. A questo proposito si badi al tenore del II comma dell'
art. 872 cod. civ., in base al quale, prescindendo dal risarcimento del danno, è fatta salva la facoltà di
chiedere la riduzione in pristino, quando si tratta della violazione delle norme contenute nelle norme successive.Per effetto di questa importante regola è possibile distinguere due casi:
- se il regolamento comunale viene a integrare il codice in quanto è da una norma di esso richiamato, ciò che avviene ex art. 873 cod. civ. in tema di distanze tra edifici, il vicino può agire, oltre che per il risarcimento del danno, anche per la riduzione in pristino (Cass. Civ. Sez. II, ord. 13624/2021), vale a dire per la rimozione dell'opera abusivamente costruita;
- se il regolamento non integra le disposizioni del codice civile, il proprietario danneggiato in conseguenza della violazione del regolamento può agire per il risarcimento ed avvalersi dei rimedi stabiliti amministrativamente, ma non ha la possibilità di chiedere la rimozione dell'opera abusiva (art. 872 cod. civ.) nota1.
Occorre inoltre rilevare come la domanda giudiziale intesa a denunziare la violazione delle distanze legali tra le costruzioni e ad ottenere il ripristino dello
status quo ante, sia stata qualificata in chiave di
negatoria servitutis, come tale soggetta a trascrizione ai sensi del
n. 3 dell'art. 2653 cod. civ. (
Cass. Civ. Sez. Unite, 13523/06).
Inversamente la pattuizione con la quale i proprietari di fondi posti a confine si accordano (ma di accordo deve pur sempre trattarsi, non essendo sufficiente l'espressione unilaterale di intento: cfr.
Cass. Civ., Sez. II, 14711/2019) derogando alla normativa in tema di distanze minime tra le costruzioni
da origine ad una servitù prediale avente il corrispondente contenuto. La natura reale di questo diritto da conto di come esso possa anche scaturire in esito alla maturazione del termine per l'usucapione (
Cass. Civ. Sez. II, 18888/2014; si veda anche
Cass. Civ. Sez. II, 24014/2014). Ma è sempre possibile fare pattiziamente deroga alla normativa in tema di distanze minima tra costruzioni? La risposta dei Giudici è affermativa soltanto per quanto attiene alla regola del codice civile, non per le regole contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi (
Cass. Civ. Sez. II, ord. 24827/2020). In questo senso si è espressa anche la susseguente
Cass. Civ. Sez. II, ord. n. 3304/2023.
nota1
In ogni caso l'azione di risarcimento del danno, al pari di quella di riduzione in pristino, va ricollegata ad un
'obbligazione propter rem: il proprietario attuale dell'edificio è legittimato passivo anche se l'edificio stesso è stato in precedenza realizzato da altri. Cfr. Paoloni, op. cit., p. 162 e Bianca, op. cit., p. 261.
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