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Preliminare di vendita immobiliare. Inadempimento del promittente alienante a cagione del mancato ottenimento dell'abitabilità, onere della prova. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 20320 del 16 luglio 2021)

In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod.civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccepente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, mentre il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.
Il promittente venditore deve restituire la somma versata e pagare la penale per inadempimento se non riesce a consegnare l'immobile in tempo per mancanza del certificato di abitabilità.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie veniva in considerazione il preliminare di vendita immobiliare avente ad oggetto un immobile che, nel tempo in cui sarebbe dovuto intervenire il trasferimento della proprietà, non era (ancora) dotato di abitabilità. Circa la qualificazione di una siffatta situazione giuridica esiste una copiosa casistica giurisprudenziale, eterogenea nelle conclusioni. Si va infatti da pronunzie che hanno addirittura fatto leva sul concetto di aliud pro alio (per significare la assoluta inidoneità del bene a svolgere la funzione abitativa: cfr. Cass. Civ. Sez. VI, ord. 19749/2020; Cass. Civ., Sez. II, 23265/2019) a decisioni che hanno "depotenziato" ad inadempimento "accessorio" il difetto di abitabilità, sussistendo nel bene i requisiti per ottenerla (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 29090/2017). Nel caso in considerazione si è statuito che il promittente venditore dovesse restituire la somma versata e pagare la penale per inadempimento, non essendo riuscito a consegnare l'immobile nel tempo previsto dal contratto a causa del mancato ottenimento dell'abitabilità (che, giova rammentare, attualmente viene conseguita in conseguenza di un alquanto tortuoso procedimento, culminante nel perfezionamento del silenzio assenso da parte dell'amministrazione).

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