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Irregolarità urbanistica e contratto preliminare. Ammissibilità della pronunzia costitutiva ex art. 2932 cod.civ.. (Cass. Civ., Sez. VI-III, ord. n. 6191 del 5 marzo 2021)

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che in queste ultime ipotesi, rimane altresì esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 cod.civ.
L’irregolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita non blocca la sentenza di trasferimento. In presenza degli estremi della licenza, infatti, l’atto resta valido anche se il titolo edilizio è stato concesso per una diversa destinazione d’uso del bene.

Commento

(di Daniele Minussi)
Che il contratto preliminare di vendita immobiliare privo delle menzioni urbanistiche non sia nullo, non è invero conclusione innovativa: più volte la S.C. è intervenuta sul punto, mettendo a fuoco come le menzioni siano indispensabili ai fini della possibilità di emettere la pronunzia costitutiva di cui all'art. 2932 cod.civ., la quale si pone come surrogato dell'atto di trasferimento della proprietà del bene.
La violazione dell'art. 40 della I. n. 47 del 1985 con la conseguente nullità per gli atti negoziali relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria non trova infatti applicazione ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché sia la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2 predetto (in caso di immobili edificati anteriormente al 1settembre 1967), sia il rilascio della concessione in sanatoria ben possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Per tale via rimarrebbe così esclusa la sanzione di nullità sia per il successivo contratto definitivo di vendita, sia potrebbe, in alternativa, essere pronunziata la sentenza di cui all'art. 2932 cod.civ..
Nel caso di specie, peraltro, l'irregolarità urbanistica non era neppure relativa alla mancanza di permesso di costruire, ma solo alla destinazione d'uso del bene. Si trattava, dunque, di una mera irregolarità urbanistica, successivamente oggetto di sanatoria.

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