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Cass. Civ., Sez. II, n. 5749 del 10 marzo 2011. Contratto preliminare avente ad oggetto fabbricato in fase di progettazione: assenza di tutela del promissario acquirente ai sensi del d.lgs. n.122/2005.

L'ambito applicativo del d.lgs. n. 122/2005 non si estende ai contratti preliminari di immobili esistenti solo sulla carta, vale a dire già allo stato di progetto, ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente. La protezione vale esclusivamente per i fabbricati per i quali sia stato già richiesto il permesso di costruire, secondo la definizione contenuta nell’art. 1 lettera d) del decreto, con la conseguenza che i preliminari sopra indicati sono da ritenersi validi anche in difetto di prestazione di fidejussione.

Commento

(di Daniele Minussi)
Pronunzia assolutamente condivisibile: dato il modo di disporre dell'art.5 del D.Lgs 122/2005, non si vede come altrimenti avrebbe potuto decidere la Corte. Caso mai ci si potrebbe interrogare sulla opportunità di modificare il testo normativo.
V'è da aggiungere come, nel merito, la negoziazione fosse più complessa di quanto palesato dalla mera considerazione del contratto preliminare di vendita relativo ad alcune unità immobiliari. Il trasferimento delle stesse infatti costituiva in effetti il sostanziale corrispettivo della cessione della proprietà di area sulla quale l'edificazione sarebbe dovuta sorgere.
Se le parti avessero stipulato una permuta di cosa presente contro cosa futura, la protezione del soggetto "debole" (vale a dire di colui che trasferisce la proprietà del terreno) sarebbe stata in re ipsa....e piena.

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