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Nullità insanabile dell’accordo simulatorio con cui si conviene un canone superiore. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 2368 del 31 gennaio 2017)

La nullità prevista dal primo comma dell'art. 13 della L. n. 431/1998, sanziona il patto occulto di maggiorazione del canone, che, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extra negoziale inidoneo ad influire sulla validità dell'atto.
Ne consegue che resta valido il solo contratto registrato e quindi dovuto solamente il canone apparente. (Nella specie, la Corte dichiarava la nullità del patto contenente la previsione di un canone di locazione maggiore di quello risultante dal contratto registrato e cassava senza rinvio la sentenza, poiché la compensazione c.d. impropria, disposta dai giudici di merito fra i canoni dovuti dalla conduttrice e la restituzione del deposito cauzionale da parte del locatore si basava sull'erroneo presupposto che il contenuto di quel patto aggiunto facesse stato fra le parti.)

Commento

(di Daniele Minussi)
Va premesso che, a far tempo dal 10 gennaio 2016, l'art.13 della legge 1998 n.431 che sancisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un canone di locazione superiore rispetto a quello convenuto, è stato modificato, prevedendo che "è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio". La disposizione, non retroattiva, non trovava però applicazione nel caso di specie, dal momento che la contrattazione era stata perfezionata in un tempo antecedente. Neppure trovava applicazione, sempre per lo stesso motivo, il disposto della legge 2004 n.311 che prevede la nullità per la mancata registrazione del contratto di locazione. Ne discende come non potesse essere invocata fondatamente la radicale invalidità del patto contenente il (maggior) canone dissimulato a cagione dell'aspetto fiscale della mancata registrazione. In ogni caso la S.C. ha ritenuto tale accordo nullo alla stregua del I comma dell'art.13 della legge 431/1998 nel suo testo previgente, norma contenente la sanzione dell'invalidità radicale ex se, indipendentemente dalla predetta ragione tributaria.

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